beautiful-low-angle-shot-tall-skyscraper

Trendforduló

az ingatlanpiacokon

Nem csak kincstári optimizmus

Széll Csaba, a CE LAND Holding Kft. ügyvezető igazgatója és alapítója szerint a piac alapvetően egészséges. A fundamentumok erejét jelzi a 10% alatti üresedési ráta, illetve ez szemmel (is) látható elmozdulás a minőség irányába. Mire (volt) jó a vírus, mit jelent a rugalmasság a gyakorlatban és miként hatnak a városképre a landmark épületek. Egyebek mellett ezekről a témákról beszélgettünk.

-    Lassan, de biztosan emelkedik az üresedési ráta, a terjedőben lévő hibrid munkavégzés nem igazán kedvez az irodaház üzemeltetőknek, a home office-ról nem is beszélve. Ennek ellenére mégis az az uralkodó vélemény a piacon, hogy nincs semmi gond, irodára mindig is szükség volt, van és lesz. Ön miként éli meg a post-Covid helyzetet?

-    Kincstári optimizmusnak látom a piaci szereplők derűlátását, de ahogy arra többször is felhívtam a figyelmet, nagyon nehéz tőmondatokkal és általában - en bloc - jellemezni az ingatlanpiacot. Ha az irodapiacra szűkítjük a fókuszt, még azon belül is vannak különböző, minőségi paraméterek és lokációk alapján elkülöníthető kategóriák, amelyek állapota eltér egymástól. A Covid egy egészséges, jó állapotú piacot talált Magyarországon, hogy aztán alaposan felrázza. Az első sokk hatására sokan tetszhalott állapotba kerültek, de mára már kezdenek magukhoz térni a szereplők. Viszont nem akarom megkerülni a kérdést: a bérlők sem tudják, hogyan tovább, és ha most jár le a szerződésük és a hosszabbításról kell dönteni, kevés fogódzót találnak az elkövetkezendő évekre vonatkozóan.

-    Csavarjuk meg egy kicsit a szituációt! A CE LAND is bérlő egy A+-os irodaházban. Önök mit gondolnak erről?

-    Így van, ebben a házban mi vagyunk a fogyasztók, de a saját jövőnkre vonatkozó víziómat nem állította a feje tetejére a vírus. Optimista vagyok, előre tekintek, itt maradunk.

-    Térjünk még vissza a piac nem homogén jellegéhez! Mely termékek bizonyultak ellenállóbbnak a remélhetőleg végleg magunk mögött hagyott időszakban?

-    A minőség alapján történő szelekció – ami már évek óta markánsan tetten érthető –, most is működik, és elsősorban a nem A-kategóriás irodaház bérleti díjainak csökkenésében, illetve ezen épületek értékmegállapításánál érhető tetten. A korszerűtlen épületek – a Covid új értékelési szempontokat is behozott erre a területre – nem jól jöttek ki ebből a helyzetből. Ezzel együtt nincs drámai helyzet, az alapvetések nem változtak. Valamelyest kevesebb irodára van szükség, ehhez képest a 10 % alatti üresedés még mindig egészséges mérték. Ha lejjebb menne, nem lennének rákényszerítve a fejlesztők a korszerűsítésre, az innovatív technológiák bevezetésére. Ha úgy is bérbe lehet adni valamit, hogy nem nyúlok hozzá, miért költenék rá? Jó példák erre azok a nyugat-európai üdülőhelyek, amelyek évtizedeken keresztül robogtak, telt házzal üzemeltek, érdemi innováció nélkül. Aztán amikor szélesedett a kínálati paletta, ezek a bevált helyek hirtelen elavulttá és korszerűtlenné váltak.

-    Hogyan lehet közös nevezőre hozni a bérlők rugalmasság iránti vágyát a bérbeadók azon törekvésével, hogy legalább öt évre akarnak tervezni?

-    Nagyon jól kell olvasni a globális gazdasági folyamatokat, azon belül az irodapiaci trendeket és a helyi piac sajátosságait egyaránt. A bérbeadóknak még inkább proaktívnak és előlátónak kell lenniük a termékeik és a vevőik tekintetében. Az „1.0-ás” - alapszintű - bérbeadás mellett kapcsolódó szolgáltatásokkal kell bővíteni az elérhető palettát a bérlők számára. Mindemellett, közhelynek tűnik bár, de nagyon igaz, hogy hatékonyan kell szolgáltatni, működni, ezek lesznek a mérvadó kritikus különbségek a bérirodák között a jövőben egyre inkább.

-    Ön építészként is figyelemmel kíséri a város alakulását, és tudom, hogy szívügye a minőségi építészet. Történt valamilyen elmozdulás ezen a téren? Bár lehet, hogy ezt nem most, a Covid után kellene megkérdeznem…

-    2015 után jelentek meg Budapesten ismét a daruk, egy kicsit megemelkedtek a bérleti díjak, ami azt is eredményezte, hogy szabadabb kezet kaptak az építészek, bátrabban rajzolhattak, nem kellett a szűkös büdzsé szorításában a legegyszerűbb megoldásokon gondolkodniuk. Ennek városszerte látható jelei vannak. Az is örömteli, hogy a nagyobb beruházások esetén már nem csak egy-egy tömb épül, ahol maximum a homlokzat kialakítása ad lehetőséget a kreativitás szárnyalására, hanem olyan új, nagyvárosi jellegű negyedek is, mint amilyen pl. az Agora.

-    Amelynek legmagasabb épületét akár landmark jellegűnek is tekinthetjük, akárcsak a formálódó MOL-székházat. Korábban úgy nyilatkozott, hogy kívánatosnak tartja a magasházak megjelenéséti. Most testet ölt, ha nem is egy felhőkarcoló, de egy városképileg mindenképpen meghatározó épület. Mi a véleménye?

-    Üdvözölendőnek tartom, még akkor is, ha egyes perspektívából meglepő a látvány. Nyilván nincs olyan épület, amely 360 fokban ideálisan viszonyul a környezetéhez. Kérdés még, hogy a most formálódó új negyed mennyire lesz a város része, de tagadhatatlan, hogy az anyaghasználata egyértelmű elmozdulás egy, a korábbinál magasabb minőségi szint felé, és városlakóként, illetve építészként azt is örömmel nyugtázom, hogy a nagy lakóház projektek esetében is hasonló a trend: a magasabb árakból már ki lehet gazdálkodni az igényesebb építészeti megoldásokat.

-    Az Agora a váci úton van, míg a MOL campus a dél-budai régióban. Merre és hol fejlődik a város?

-    Önkritikusan megjegyzem, hogy a Váci út felfutását nem láttam előre. Ez a terület mára jórészt megtelt, és egyértelmű, hogy a legdinamikusabban a dél-pesti, illetve a dél-budai régió veszi át a mozdony szerepét. Mindkét helyen megjelentek a húzóprojektek, fejlődik a tömegközlekedés, aminek kisugárzó hatása van a tágabb értelemben vett fejlesztési terület egészére is. Jó látni és megélni, hogy hónapról hónapra alakulnak ki új városnegyedek.

-    Amikor telefonon hívtam Önt, épp Bécsből tartott haza egy szakmai konferenciáról. Mit gondol, hogy állunk a régiós vetélytársakhoz képest?

-    A sorrend Varsó, Prága, Budapest. Pozsonyt nem vetném össze ezzel a csoporttal, elsősorban a mérete miatt. Azt látom, hogy nem tudtunk közelebb kerülni a cseh és a lengyel fővároshoz, sőt, szerintem már az is komoly fegyvertény, hogy nem nőtt a lemaradás mértéke. De nézzük ennek a jó oldalát! Ha a befektetési szempontokat vizsgáljuk, azt kell mondanom, hogy indokolatlanul vagyunk lemaradva. A hozamszintek magasak, alulértékeltek vagyunk. A Covid rosszkor jött, le tudtuk volna nyomni a prime yieldeket, de ez elmaradt. Most nagyon jó lehetőség vagyunk a befektetőknek, persze ehhez az is kell, hogy az aktuális tulajdonosok - a potenciális eladók –, is átgondolják az elvárásaikat.

-    És átgondolják?

-    Szélesedik, szegmentálódik, egyszersmind erősödik a befektetési piac, amiből mi is kivesszük a részünket. Beindultak a dealek, és jelen állás szerint a pozitív tendencia jövőre is folyatódik. Azt gondolom, hogy a Covid mindenkinek hasznos lecke volt: a hatékonyság és a rugalmasság előtérbe került. Mi a magunk részéről elvégeztük a házi feladatunkat, és ennek is köszönhetően eredményesen tudtunk dolgozni. A CE LAND-nek a vírusos időszak alatt is jól ment.

 

 

 

Trendforduló

az ingatlanpiacokon

A CE LAND ÚJRAINDÍTOTTA BÉRBEADÁSI DIVÍZIÓJÁT

 

A CE LAND, a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiac meghatározó szereplője megerősített üzletággal bővítette integrált szolgáltatásainak körét. A folyamatosan változó piaci helyzetre és a növekvő igényekre reagálva a cég 2020. szeptember 1-jén újraindította bérbeadási divízióját Fábián Zoltán vezetésével.

Fábián Zoltán közel 15 éve foglalkozik kereskedelmi ingatlanok bérbeadásával, értékesítésével és marketingjével. 2008-tól 2010-ig a CBRE Global Corporate Services tanácsadójaként, 2010 és 2013 között a Raiffeisen Evolution bérbeadási vezetőjeként tevékenykedett.

Zoltán 2013-ban csatlakozott az S IMMO APM Hungary-hez, ahol a közel 100.000 m2-es magyarországi ingatlan-portfolió bérbeadásáért felelt.

Az elmúlt időszakban Zoltán az Infogroup értékesítési igazgatóként a cégcsoport teljes iroda-, logisztikai és hotel-portfóliójának értékesítését irányította.

„A koronavírus-járvány új helyzetet teremtett az irodapiacon, melyhez minden szereplőnek alkalmazkodnia kell, legyen szó hatékonyságról, rugalmasságról, megtakarításról, proptech megoldásokról, vagy éppen változásmenedzsmentről. Az albérleti (sublease) piac nagyméretű bővülése, illetve a bérlők térbeli és időbeni rugalmasságra törekvései (shared-desk, hot-desk megoldások, közösségi terek, időközi felmondási opciók, terület visszaadás stb.) is felerősíthetik a tanácsadók szerepét” – nyilatkozta Fábián Zoltán.

„A járvány miatti otthoni munkavégzés akár hosszútávú átalakulást is hozhat bizonyos üzleti szektorok és munkakörök esetében, emiatt kisebb területre lesz szüksége a bérlők nagy részének, ezáltal megnövelve a piaci általános ürersedési rátát.  Ez erősítheti a tanácsadók szerepét, mind a bérlők, mind pedig a bérbeadók oldalán. Mindezek mellett újra felértékelődhet a független, szakmai asset management szerepe az ingatlanpiacon, ami alaptevékenysége a CE LAND-nak. A bérbeadás és az asset management jól kiegészíti és erősíti egymást, így nagyon várom a közös munkát” – tette hozzá Balla Zoltán, a CE LAND Management Kft. partner ügyvezetője.

A befektetési piacon is aktívan jelen van a CE LAND. Tanácsadói csapata 2019-ben több nagyvolumenű fejlesztési területet és számos kis- és közepes, cash flow termelő ingatlant értékesített. A 2020-as év valamelyest lelassult a koronavírus-járvány miatt, de ennek ellenére az év első felében sikeresen eladott egy több hektáros ipari ingatlan fejlesztési telket, egy külvárosi lakó fejlesztési területet, egy belvárosi tetőtér irodát és egy kisebb irodaházat is. “A folyamatban lévő ügyeink esetében azt érezzük, hogy a járvány jelentősen átrajzolta a potenciális vevők listáját. Azt érzékeljük, hogy a negatív piaci tényezők növekedése visszahozta a magasabb kockázatot elviselő befektetőket, ami természetesen az árazásban is tükröződik. Az árak csökkenése ingatlanosztályonként különbözik, a kockázati besorolásuknak megfelelően. Az eddig tapasztlataink alapján sorrendben a legkockázatosabb jelenleg a hotel, ezt követi a retail, az iroda és a lakó szegmens. A legkevésbé kockázatosnak vélt eszközosztály jelenleg az ipari/logisztikai részpiac. Sajnos a járvány miatti átrajzolódás végső vonásait még nem látjuk, de félünk tőle, hogy egy nagyobb “gödör” fog kialakulni még idén és 2021 folyamán” – nyilatkozta Trexler Ferenc, a befeketési tanácsadás divízió vezetője. “Mindez számunkra relatív pozitív folyamatokat, új üzleti lehetőségeket generált. A szerepünk a tranzakicók előkészítésében megnőtt és a COVID-19 járvány miatti megfeneklett  eladási folyamatok újraélesztésében is komoly eredményeket értünk el az elmúlt hónapokban” – tette hozzá Trexler Ferenc.

- - - - - - - - - - - - - - - -

A hazai tőke

megjelenése érdekes következményekkel jár

Nyilatkozta az irodakereso.info portálnak Széll Csaba, a CE LAND Holding Kft. ügyvezető igazgatója és alapítója, hozzátéve, hogy az idei évben további növekedést vár, leginkább a bérleti díjak terén. A szakemberrel emellett a város és a piac fejlődéséről, a transzparencia jelentőségéről, illetve a bérlők elvárásairól beszélgettünk.

–    Korábbi interjúnkban arról is szó esett, hogy erős konjunktúra idején kevésbé igénylik az ingatlanszakmában dolgozó befektetők és fejlesztők a független tanácsadók, szakértők segítségét. Ennek fényében kérdezem: milyen volt a 2019-es év?

–    A tavalyi évben a CE LAND csapata a már jól bevált ingatlan befektetési tranzakciók mellett megerősítette ‘property management’ tevékenységét, és az ingatlan kezelésre átvett irodaházak mellett egy újabb, budai oldalon lévő bevásárló központ kezelését, illetve stratégiai menedzsmentjét kezdte meg. Ezen utóbbi munkálatai során a CE LAND egyaránt támaszkodik tapasztalt ‘asset- és property management’, valamint bérbeadói és kereskedelmi ingatlan tanácsadói szakembereire. Ezen elnyert munkák is bizonyítják, hogy napjainkban az ügyfelek egyre összetettebb és kifinomultabb integrált menedzsment szolgáltatást várnak el az általuk kiválasztott ingatlanhasznosító cégektől. Az idei évben további növekedést várunk mind a piaci környezet volumene, mind pedig az általunk elnyert, valamint generált munkák számossága tekintetében.

–    Mit várnak 2020-tól? Folytatódik a lassan példa nélküli hegymenet?

–    Ami a várható ingatlanpiaci trendeket illeti, optimistán tekintünk az idei év elé is, hasonlóan az eddigi fél évtizedhez. Ez a jelenlegi konjunktúra azért még nem mondható példa nélkülinek, hiszen a 2000-es évek egy hasonló fellendülést hozott annak idején, illetve azt az időszakot – nyugodtan kijelenthetjük -, közel egy évtizeden keresztül a növekedés jellemezte.

 –    Mi változott azóta? Az a felívelő szakasz végül csúnya válságba torkollott. 

–    Természetesen mások most az alapok és sokkal nagyobb a hazai ingatlanpiac mérete, de elmondható, hogy általánosságban még mindig alul fejlesztettnek tekinthető, mind volumenében mind pedig színvonalában. Ez utóbbi kijelentés persze relativizálható, de úgy gondolom, hogy szakmailag objektíve mégis kijelenthető, ha nemzetközi kitekintést teszünk a követendő példák irányában. A jelenlegi konjunktúra egyébként nem minden szegmensét „tolja” az ingatlanpiacnak, vannak kifejezetten szárnyaló üzletágak, de véleményem szerint vannak gyengébben teljesítők is.

 –    Miként változnak a bérlői elvárások? 

–    Bérbeadói csapatunk azt tapasztalja, hogy a bérlői elvárásokba egyre markánsabban épülnek be a technológiai innováció vívmányai (legyen szó az internet adta lehetőségekről, applikáción keresztüli helyiség- vagy parkoló bérletről, vagy éppen az okos-iroda adta kényelmi funkciókról, melyet az egyes bérbeadó tulajdonosok és szakértő csapataik egyedileg fejlesztenek, alkalmaznak. Ez ma már nem különleges elvárás a bérlők részéről, hanem egyre alapvetőbb igény. A bérleti díjak ettől függetlenül is felfele tartottak az elmúlt időszakban és az általános elvárások szerint tovább is fognak emelkedni. Ennek mértéke és eloszlása persze több mindentől függ, maga a piaci kínálat is egyre színesebb, összetettebb lett és lesz is várhatóan az elkövetkezőkben.

–    Az Ön eredeti szakmája építész, és tudom, hogy kifejezetten érdekli az ingatlanfejlesztés urbanisztikai aspektusa is. Mit prognosztizál, merre fejlődik tovább a város?

–    Régi meglátásom, hogy Budapest természetes jövőbeni fejlődési irányait a Duna vonala jelöli ki, annak mindkét partján és véleményem szerint elsősorban déli irányban. Ennek földrajzi és ebből adódó infrastrukturális okai vannak eredendően. Valljuk meg, ez a város sajátságos karaktere, mely elsődlegesen kijelöli a fejlődés természetes irányát is.

 –    Mi a véleménye arról, hogy a befektetői palettán egyre több a piros-fehér-zöld szín? 

–    A hazai tőke megjelenése érdekes következményekkel jár. Először is az ingatlanpiaci konjunktúra, az azzal járó kedvező általános hangulat és persze az időközben létrejött immár megfelelő cégjogi-, pénzügyi keretszabályozás  meglepően nagy, sőt ugrásszerű átrendeződést hozott a befektetői piacon. Úgy gondolom, hogy kicsit „átestünk a ló túloldalára”: a tavalyi tranzakciók közel háromnegyede magyar befektetők által jegyzett befektetési ügylet volt. Véleményem szerint ennek a trendnek megvannak a velejáró kedvezőtlen hatásai is.

–    Sokan úgy látják, hogy a magyar befektetők stabilizálhatják a piacot, egy esetleges válság esetén ők valószínűleg nem fognak pánikszerűen eladni.

–    Ezzel részben egyetértek, ugyanakkor a transzparencia látja a kárát, ami kifogja a szelet többek közt a szakértő szereplők vitorlájából. Kevesebb az átlátható tranzakció, ilyenformán pedig kevesebb az elemezhető piaci adat. Az ingatlanok adásvétele – ha mindkét oldal háttere hazai – sok esetben szakértő tanácsadó bevonása nélkül, „radar alatt” történik, ami hosszabbtávon nem tesz jót a piacnak.

 –    Pontosítaná ezt? 

–    Amikor töretlen az optimizmus és folyamatosan emelkedik az ingatlanok értéke, mindez nem okoz problémát a piacon. Érdekes és egyben veszélyes következményei egy esetleges jövőbeli trendforduló után mutatkozhatnak majd meg, de hangsúlyozom, hogy ennek jeleit még nem látjuk. E tekintetben optimisták vagyunk. Ha kívánhatok valamennyiünknek valamit, akkor az a több, jól átgondolt, magas színvonalú ingatlan termék lenne, amelyek tovább gazdagítanák a piacunkat.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Felkiáltó jelek a piacon

Széll Csaba, a CE LAND cégcsoport partnere és ügyvezetője szerint bár tart a konjunktúra, a felszín alatti erővonalak folyamatosan átrendeződnek. Szó sincs arról, hogy a cégek most „kaszálnának”, a piac csak a hatékony szolgáltatókat tűri, a többiek meggyengülnek vagy egyszerűen eltűnnek. Emellett a hiányzó transzparenciáról, a property management felértékelődéséről és a ’core plus’ szegmensben rejlő lehetőségekről beszélgettünk.


–  Kezdjük a „végén”! Meddig tart a konjunktúra?
– Az ingatlan szakma kollektív tudata már érzékeli, hogy az óramutató mostanra túllendült a tizenkettes számon, vagyis a csúcson: a piacról érkező, egyre szaporodó finom jelek arra utalnak, hogy minden valószínűség szerint elértük a trendfordulót, és lassan ideje felkészülni a leszállóágra.


– Melyek ezek a jelek?
– Az első negyedéves, befektetéseket és bérleteket összesítő számok nem sok örömre adnak okot sem az adásvételi tranzakciók, sem a megkötött lízingszerződések alapján. Komoly inflációs spirál, illetve nyomás alakult ki az építőipari kapacitáshiány miatt, és korántsem vagyok biztos abban, hogy ez a buborék árszint nem durran-e ki egyszer. Mindenki tudja, hogy jön a fordulat, ugyanakkor mégis azt reméli, hogy majd csak jövőre. Szerintem ez a „jövőre” már idén van.


– Egyelőre a bérleti díjak lassan, de biztosan emelkednek, amit szinte mindenki üdvözöl – bár a bérlők talán kevésbé -, de ha az üresedési számokra nézünk, akkor úgy tűnik, ez semmilyen fennakadást nem okozott.
– Ez valóban így van, de óvatosságra intenék; említettem a transzparens befektetési tranzakciók és a bérbeadások viszonylag alacsony számát. Ennek oka az is, hogy jelenleg nem igazán van ún. „prime’ termék a piacon. A hiány kiköveteli a kínálat bővítését, de ha a jövő évre beharangozott irodák egyszerre, mondhatni „árvízszerűen” zúdulnak majd a piacra, az szinte biztosan nem tesz jót a most még valóban prosperáló
piacnak. Nem véletlen, hogy a tapasztalt fejlesztők egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek az előbérleti szerződésekre, hangsúlyozva, hogy a felelős bérlő csak így képes biztosítani a megfelelő nagyságú és minőségű irodát a cégének. De a fejlesztők profik: a konkrét épülő példák azt mutatják, hogy a már meghirdetett beruházásaikat szakaszolják. Az előbérlet számukra ezért is fontos, hiszen sokkal bátrabban fejleszt valaki egy előbérleti szerződéssel a zsebében, mint spekulatív alapon.


– Úgy fogalmaz, hogy a „transzparens tranzakciók”. Ezek szerint a piac sötét oldalán is fontos dolgok történnek?
– Nem nevezném ezt sötét oldalnak, inkább arról van szó, hogy bizonyos cégszerkezettel kapcsolatos strukturális okok és előnyök miatt a befektetők egy része láthatatlan marad a többi piaci szereplő számára. A kilencvenes évek végétől kezdve volt egy nagyon hosszú pozitív periódus, amikor egyre jobban át lehetett látni, hogy ki-mikor-kivel kötött üzletet. Az általában követendő példaként tekintett brit piacon több mint 100
évre visszamenőleg néhány kattintással a legtöbb tranzakció visszakereshető. Sokáig úgy látszott, hogy mi is ebbe az irányba tartunk, ám most úgy tűnik, hogy ismét távolodunk ettől a szakmailag kívánatos klasszikus mintától.


– Az egyik szakmai rendezvényen arról beszélt, hogy az asset management – amely a CE Land-et kiemelte a mezőnyből – „békeidőben”, vagyis konjunktúra esetén kevésbé keresett, hiszen az ügyfelek azt gondolják, hogy „minek nekem a kertész, a fák maguktól is szépen növekednek”. De a piac olyan, amilyen. Mit tehet ilyenkor egy ambiciózus, független, a maga kategóriájában nagynak számító cég?
– Igaza van abban, hogy a klasszikus vagyonkezelés konjunktúra idején kicsit mindig háttérbe szorul, ezért mi a ’core plus’ kategória felé mozdultunk. A szakirodalom ebbe a szegmensbe a nagyobb rizikójú, de esetenként nagyobb hozamot is biztosító terméket sorolja. Ezekre az ingatlanokra sok esetben barnamezős befektetésként kell tekinteni; nagyobb törődést igényelnek, nem feltétlenül a legjobb feltételekkel bérbeadott épületek, a lokáció sem prémium. De Budapesten még az unokáinknak is lesz keresnivalója ezen
a területen, olyan sok a rozsdaövezet. Kellő szaktudással, sok munkával utat találtunk magunknak.


– Említene néhány referencia munkát a ’core plus’ szegmensből?
– Befektetési csapatunk az elmúlt időszakban olyan ingatlanok tranzakcióit vezényelte le ezen kategóriában, mint a Riverloft, a BC22, az Árpád Point, és az Ajtósi irodaházak, valamint egy törökbálinti raktár-iroda komplexum. Mindezeken túl, jelenleg is dolgozunk – összesen mintegy 140 millió euró összértékű  – ’core plus’ irodaház-portfolió befektetési tranzakció létrehozásán.  Több olyan befektető is jelezte felénk – akik korábban csak a ’prime’ (vagyis ’core’) ingatlanokat kerestek -, hogy túl alacsony hozamot tudnak csak
realizálni, ezért fordulnak a ’core plus’ irányába. Ezen váltást a magasabb kockázat irányába a jelenlegi piaci helyzet, vagyis az erős bérlői kereslet és az alacsony üresedési ráta is támogatóan segíti.


– Kimondhatjuk az eddigiek mellett azt is, hogy az asset management helyett inkább a property management került előtérbe?
– A jelenlegi piaci környezetben igen, és emellett az értékbecslés is egyre nagyobb szerepet kap nálunk. A dolgok persze nem véletlenül történnek: 2011 májusában egyedül indítottam a fejlődés útjára a 2004-ben alapított céget, ma 12- magasan képzett szakember dolgozik a CE LAND-nál. Büszke vagyok rá, hogy elértük azt a szintet, hogy valamennyi általunk szolgáltatott szegmensben senior – azaz 15-20 év tapasztalattal
rendelkező – kollégákkal vagyunk jelen a piacon. A legutóbb hozzánk csatlakozó Honi Katalin és Dér Andrea, akik property management terén erősítik a CE LAND-ot, valamint Tőkés Ábel az ingatlan értékbecslés területén egyértelműen a legjobbak között jegyzett szakemberek, és ez a teljes csapatra érvényes, a bérbeadóktól a befektetési tanácsadó kollégákig. A folyamatos fejlődés kezdetektől a hitvallásunk része. Még konjunktúra van, de ez nem jelenti azt, hogy hátradőlhetnénk. A piac feszes, csak azok a szolgáltatók maradnak talpon, akik nagyon hatékonyak, és ez fokozottan igaz a független tanácsadókra. Ez azt is jelenti, hogy a jelenlegi konjunktúra lecsengése után készen állunk majd a várhatóan újra megjelenő asset management megbízásokra.


– Az Ön eredeti szakmája építész, és korábban többször hangot adott azon véleményének, hogy a magyar irodaház építészet futószalagon ontja az üzembiztosan üzemeltethető „irodagyárakat”, de semmi olyat, amit majd az unokáinknak is mutogathatnánk. Érzékel változást ezen a téren?
– A bérleti díjak emelkedésének köszönhetően már könnyebben ki lehet(ne) gazdálkodni egy kicsit igényesebb anyaghasználatot vagy bátrabb megoldást, még akkor is, ha a nagyobb bevétel egy részét elviszi az építőipari költségek emelkedése. A legújabb trendek – a fluid, technokrata stílusú, pl. Zaha Hadid nevével jelzett vonal – még nem érkezett meg Magyarországra, de már láttam néhány olyan tervet, amelyeket építész
szemmel és ingatlanpiaci szakemberként egyaránt vonzónak tartok.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Tíz év múlva is itt leszünk

Széll Csaba, a CE LAND cégcsoport alapító partnere és a CE LAND Holding Kft. ügyvezető igazgatója szerint izgalmas átalakulásnak vagyunk részesei: nő a gazdaság, robosztus iramban bővül az irodapiac, de paradox módon a kisebb szolgáltató cégek piaci tortája zsugorodik. Valószínű, hogy előbb-utóbb véget érnek a bő (ingatlanpiaci) esztendők, de senki sem tudja, hogy egy majdani krízis milyen természetű és lefolyású lesz. Fejlesztési potenciálról, Budapest lehetőségeiről és az átalakuló keresletről beszélgettünk.

– Milyen most, 2018 év végén az ingatlanpiac állapota?
– A piac már évekkel ezelőtt felébredt Csipkerózsika álmából; olimpiai-ciklus hosszúságú, azaz egy négyéves, egyértelműen pozitív fejlesztési periódus van mögöttünk, amely komoly átrendeződéseket is hozott magával. Nem várok szignifikáns megtorpanást az elkövetkezendő egy, de talán még két évben sem, ám egy relatíve hosszú felszálló ág után az ember valahol a zsigereiben érzi, hogy a fieszta nem tart örökké.


– A logisztika, a kis- és nagykereskedelem, az iroda- és lakáspiac újabb és újabb rekordokról számol be.
– Egy így van, de volt egy hatéves periódus – 2008-2014 között –, amikor szinte egyetlen daru sem dolgozott a városban. Ezt a lemaradást toljuk magunk előtt, és még nagyon sok időnek kell eltelnie, mire ezt ledolgozzuk. Persze volt a válságnak jó hatása is: ma sokkal okosabbak a szereplők, mindenki tanult az akkori eseményekből, és azt se felejtsük el, hogy a versenypiac adaptív, azaz legügyesebb fejlesztők már úgy építenek bevásárlóközpontot, hogy tisztában vannak a retail szektor átalakulásával. Az internetes vásárlás eltűnteti a klasszikus kereskedelmi egységek egy részét, amelyek helyét a leisure, azaz a kikapcsolódás, a szórakozást biztosító élményalapú időtöltés veszi át. Bizonyos kapuk bezárulnak, mások kinyílnak. Mi hiszünk a tapasztalatunkban, a piacismeretünkben és legfőképpen a munkatársainkban. Optimisták vagyunk.


– Olyannyira, hogy néhány hete egy új szakember érkezését jelentették be.
– December 1-jétől egy kiemelkedően tapasztalt ingatlankezelő szakemberrel, Honi Katalinnal bővítettük csapatunkat. Katalin ’Head of Property Management’ pozícióban, ingatlankezelői csoportunk vezetőjeként csatlakozott ezen szolgáltatásokkal bővülő egységünkhöz. A CE LAND fennállása óta számtalan ügyfél ingatlanüzemeltetési feladatait irányítja. Amit a közelmúltig kiszervezett partnereken keresztül végeztünk e területen, azt most már házon belül, közvetlenül tudjuk teljesíteni.


– Felteszem, a partnereik igényeire reagáltak ezzel.
– A válasz nem egyértelműen igen. Az irodapiacon jó esély van rá, hogy Magyarországon rekordot döntünk a tranzakciók számát és méretét tekintve is. Ezzel párhuzamosan egyre nagyobb holdingok jönnek létre, és ennek a piaci koncentrációnak egyik mellékhatása, hogy a korábban megszokottól kevesebb külsős szolgáltatást, illetve szolgáltatót vesznek igénybe. Vagyis a torta összességében kisebb lesz. És ezért a tortáért nem csak mi, hanem a nálunk tőkeerősebb, multinacionális hátterű cégek is versenyben vannak. Egyenletesen kimagasló színvonalon kell teljesítenünk, erős konjunktúra mellett sem várhatunk a sültgalambra. Katalin csatlakozásával még nem ért véget a mára már inkább senior kollégákból álló csapat bővülése, hiszen csak így
lehetünk/maradhatunk versenyképesek.


– Nem merült fel, hogy csatlakozzanak egy nagy nemzetközi tanácsadó szervezethez,
kihasználva annak kapcsolatrendszerét, tudását?

– Továbbá esetenként merev szabályrendszerét. ’Never say never’ – tartja az angol, és jómagam is multinacionális környezetben dolgoztam közel két évtizedig, láttam az előnyeit, sokat tanultam. De most, 2018 végén úgy gondolom, rugalmasabbak lehetünk, ha mi alakítjuk ki a saját kereteinket. Egyelőre a magunk útját járjuk: A vagyonkezelés és a tulajdonosi képviselet mellett egyre hangsúlyosabb szerepet kapnak a saját tulajdonú befektetéseink – a lakás- és az irodapiacon – ezzel is bizonyítva elkötelezettségünket. Tíz év múlva is itt leszünk.
 

– Mi a véleménye arról, hogy markánsan nő a hazai hátterű cégek részesedése a befektető ingatlanpiacon?
– Szerintem még mindig alultőkésített a magyar, precízebben fogalmazva a budapesti irodapiac. Azt gondolom, hogy szükség van hazai és külföldi befektetőkre is, a kulcs a megfelelő egyensúly megtalálása. Nagyon leegyszerűsítve, a hazaiak nyilván nem menekülnek el egy recesszió esetén, a külföldiek pedig tudást, kapcsolatot, friss tőkét hoznak. Amiben közös a felelősségük: nem csupán a mennyiség terén van hova fejlődnünk, de építészeti minőségben is. Építészként végeztem anno a BME-n, de tulajdonképpen egy jószemű és -ízlésű laikus is láthatja, hogy komoly hátrányban vagyunk nem csak azokkal a lokációkkal szemben, amelyek diktálják a trendeket, de azokkal is, akik frissen és rugalmasan adaptálják azokat. Segítheti a felzárkózásunkat az élbolyhoz, ha marad a bérleti díjak emelkedése. Az emelés egy részét nyilván elviszi a
kivitelezési költségek emelkedése, de szerencsés esetben jut élvonalbeli építészek munkájának honorálására, igényesebb anyaghasználatra, összetettebb struktúrák, térszerkezetek és urbanisztikai ötletek megvalósítására, általában az építészeti kvalitás emelésére.

 

– Legutóbb egy Váci úti fejlesztés alapkő-letételén találkoztunk. Ez a terület marad a fejlesztések fókuszában?
– A Vízművek helyén tervezett Skanska projekt és a HB Reavis Agora fejlesztése egyértelműen nagyon jelentős módon alakítja át ezeket a csomópontokat. A Reno Udvarban is remek multifunkcionális épületegyüttest emelhetnek, egészen a Duna Plázáig húzva a város urbánus szövetét. De az urbanisztika iránt is érdeklődő szakemberként azt vallom, hogy ma elsősorban Dél-Budapesten – Budán, Pesten és Csepel északi részén egyaránt – rejlenek azok a valóban komoly fejlesztési tartalékok, amelyek talán arra is lehetőséget adnak a közeljövő fejlesztőinek, hogy mérsékeljük a legfejlettebb piacoktól lévő távolságunkat. Egyre többet járok Dél-budai projektek ügyében tárgyalni, és azt gondolom, hogy minden okom megvan arra, hogy pozitívan tekintsek a jövőbe.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Optimista vagyok

Állítja Széll Csaba, a CE LAND Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatója, de azt is mondja,

hogy a jelenlegi konjunktúra alatt is csak azok a tanácsadók maradnak életben, akik komoly mértékben képesek javítani a hatékonyságukon. Ahogy Ő fogalmazott: „Aki lemarad, az kiesik a versenyből.” Szerinte a bérleti díjak emelkedése határozottan jót tesz az ingatlanszakmának, sőt az egész gazdaságnak. Emellett az SSC-k veszélyeiről, a progresszív építészet esélyeiről, és a várható befektetési trendekről beszélgettünk.

– A fejlesztők havonta adnak át egy-egy új épületet, a város tele van darukkal, és a szakma nagyon régen nem volt ennyire optimista a kilátásokkal kapcsolatban.
– Én is optimista vagyok, de azért érdemes árnyalni a képet. A kimaradt évek elmaradt fejlesztéseit nem lehet bepótolni, de legalább nem nő tovább a lemaradásunk a régiós piacokhoz képest. Az üresedési ráta soha nem látott alacsony szinten van, ami jelzi a kereslet erejét, ugyanakkor a fejlesztéseket fékezi az építőipari kapacitáshiány. Ennek tekintélyes részét lekötik az állami beruházások, másrészt érezhető annak a több tízezer építőipari szakembernek a hiánya is, akik jelenleg a fejlettebb piacokon értékesítik a tudásukat, tapasztalatukat.


–Mit keresnek a bérlők?
– Az egyik kiemelten fontos bérlői csoport a shared service centerek üzemeltetői. Az általuk gerjesztett kereslet jót tesz a piacnak, de inkább csak rövid-, illetve középtávon. Hosszabb távon a fejlesztőknek is számolni kell az ebből eredő kockázatokkal, másrészt nemzetgazdasági szinten sem biztos, hogy ez alapozza meg a jövőnket.


– Jelenleg az SSC üzemeltetők köre az egyik fontos célcsoport: mennyiben lehet rájuk már az épületek tervezése és kivitelezés során alapozni? Jár ez valamilyen konkrét előnnyel vagy hátránnyal?
– Az SSC-nek kialakított épületek egyediek, az adott bérlőkre szabják. Ha lejár a szerződés, gond lehet az utóhasznosítással. Mivel a yield-ek jelenleg jellemzően 6% körüli értéken vannak, átlagosan 16 évre van szükség egy befektetés megtérüléséhez, azaz számolni kell azzal a periódussal is, amikor már nem egy SSC lesz a bérlő. Az egyik Váci úti, bankszékházként működő épületnél komoly fejtörést okozott az utóhasznosítás, miután a bank, tíz év után más helyre költözött, és hasonló példákat sok helyről lehetne említeni. Az ország jövője szempontjából jobb lenne, ha az irodapiaci kereslet sokszínűbb lenne, például sok olyan feltörekvő startup,
kisvállalkozás erősödne meg, amelyek aztán képesek lennének korszerű irodaterületeket bérelni.


– Mint ahogyan azt a CE Land teszi?
– A Duna Towerben, ahol korábban dolgoztunk, megvalósult egy egészséges bérlői mix, ami szerintem mindenki számára kedvező. Most azért költöztünk át a MOM Park egyik iroda épületébe, és azért köteleztük el magunkat évekre, mert hiszünk magunkban, a tudásunkban, bízunk a jövőben. Félig viccesen azt szoktam mondani, hogy bár lehetnék annyira optimista, mint amennyire optimista vagyok. A piac átalakulása – a korábbinál markánsabb magyar befektetői kör, kevés új piaci szereplő, emelkedő munkaerőköltségek, illetve növekvő irodabérleti díjak – a szakmai tanácsadó cégeket komoly hatékonyságnövelésre készteti, hiszen csak így maradhatunk versenyképesek. Sokan azt gondolják, hogy konjunktúra idején az ingatlanszakma magától is
működik, nincs is szükség külsős tanácsadóra, de a megalapozott szakmai tanács számszerűsíthető előnyöket jelenthet az adott cégnek. Aki leszakad az élmezőnytől, az végleg lemarad. Nincs más választásunk, mint keményen és hatékonyan dolgozni.


– Említette az emelkedő bérleti díjakat. Milyen hatásai lesznek ennek?
– Az árak emelkedése is egyfajta hiánypótlás, ám a mértéke eltörpül a humán erőforrás költségének emelkedése mögött. Reményeim szerint – hadd legyek e tekintetben is optimista – azzal, hogy a fejlesztőknél több pénz marad, képesek és hajlandóak lesznek arra, hogy építészeti illetve műszaki tartalmát tekintve ne csak „kicsontozott, lecsupaszított” épületeket emeljenek Budapesten. Van egy olyan bérlői réteg, amely igényli a korszerű megoldásokat, és meg is tudja fizetni azokat.


– A most épülő irodaházak homlokzata nem tűnik nagyon szofisztikáltnak.
– A jelenleg megvalósuló épületek még a válság alatt születtek meg a tervasztalokon, és az akkori 13-14 €-s bérleti díjjal számoltak. Bízom benne, hogy a magasabb bérleti díjakkal már ki lehet termelni a nívósabb homlokzatú, igényesebb térszerkezetű épületeket, ahol presztízsértékű lesz irodát bérelni. Már vannak ilyen házak, és jól is teljesítenek. Lassú, de tartós szemléletváltásra, illetve formálásra van szükség, és ki is kijelenthető, hogy mára a fejlesztők, a bérlők, sőt a tágabban értelmezett közvélemény is igényli és keresi a magasabb minőséget. Azért nem említem a tervezőket, mert véleményem szerint eddig sem rajtuk múlott, hogy nívós épületek szülessenek. A bérleti díjak emelkedése határozottan segíti, hogy „cutting edge” színvonalú épületekkel gazdagodjunk. Egyébként viszonylag kevés olyan hely van a világban, ahol valóban kiemelkedő irodaházakat építenek: ide sorolom Londont, Dubai-t, Shanghai-t, és Szingapúrt. Jellemzően
olyan hub-ként működő városok ezek, melyek folyamatosan verseny helyzetben vannak globális pozíciójuk megerősítéséért.


– Mi a helyzet a szűkebb környezetünkkel, a régiós vetélytársakkal?
– Azt kell mondanom, hogy sok esetben Prágában és Varsóban jobb épületeket emelnek, mint nálunk. Bukarestre azért érdemes figyelni, mert az ő építészetük kifejezetten progresszív, bátran használnak üveg-acél konstrukciókat, míg nálunk inkább a konzervatív kőburkolatot fogadja el a közízlés. Pozsony előnye az, hogy nem annyira egységes és védendő a városkép, hogy ne lehetne bátran új épületeket létrehozni. De nálunk is vannak jó jelek. A Galvani-híd tervpályázatára olyan elképzelések érkeztek, amelyek világszínvonalúak, és amelyre büszkék lehetünk. Remélem, hogy a híd megépülése generálta fejlesztések is ezt a szintet hozzák. A Lágymányosi híd átadás után kialakult új negyedek sajnos nem váltották be a 20 évvel ezelőtt remélteket, a Petőfi és a Lágymányosi híd közötti Duna part épületei nem méltóak egy világvároshoz.


– Nem képzelhető el, hogy ezek az épületek 20 év múlva „megérnek”, és a helyükre kerülnek?

– Előfordul, amikor egy kortárs épületet az utókor inkább értékel, de addig is, építész körökben azt szokták mondani, hogy egy dologban még mindig bízhatunk: az éjszakai kivilágításban. Persze ezekhez a házakhoz komolyabban is hozzá lehet nyúlni, mint ahogy több, már a rendszerváltás után emelt irodaházon is végeztek komoly ráncfelvarrást. Akár a homlokzatot is le lehet cserélni. Ahogy mondják, ki kell rúzsozni a táncpartnert, és táncba kell vinni, mert amíg szól a zene, táncnak folytatódnia kell.


– Önök sok külföldi befektetőnek adnak tanácsot. Mit mond nekik, mit érdemes vásárolni 2018-ban Magyarországon?
– Én a különböző funkciójú ingatlanok közül legkevésbé a hagyományos retail központokat ajánlanám. Vannak jelei annak, hogy a legfejlettebb piacokon az e-kereskedelem bővülése miatt a bankok már nem szívesen finanszíroznak hagyományos kereskedelmi befektetést. Van egy befektetői kör, amely továbbra is preferálja ezt a területet, de hosszabb távon ide nem tennék pénzt. A logisztika is átalakul, nagyobb szerepet kapnak a koncentrált, illetve szakosodott hub-ok, itt is érezhető az internet piacformáló ereje, de ebben a szegmensben hiszek. Az irodapiaccal kapcsolatban – itt van a leggazdagabb tapasztalatunk – azt tudom elmondani, hogy továbbra is hiszek Budapestben, mint fejlesztési helyszínben. Gyönyörű, kedvező adottságú, jó szerkezetű
város, ahol csak a Hungária körgyűrűn belül is 100 évre elegendő fejlesztési lehetőséggel rendelkezünk, és akkor még nem beszéltünk a reptéri folyosóban, a Duna partokban, és Galvani híd kapcsán megnyíló új területekben rejlő fejlesztési lehetőségekről. Abban is biztos vagyok, hogy a belvárosnak fel kell értékelődni, a jelenlegi bérleti díj-színvonal duplája sem lenne túlzás.

- - - - - - - - - - - - - - - -

A piac elindult,

mint egy gyorsvonat

Széll Csaba a CE LAND Holding Kft. ügyvezető igazgatója és társalapítója szerint a munkabérek és bérleti díjak várhatóan még tovább emelkednek, a kihasználatlansági ráta csökken, a piac lassan túlfűtötté válik. Mennyiségről, minőségről, a rozsdaövezetekben rejlő lehetőségekről és a piac korlátairól beszélgettünk.


– Mi a véleménye a jelenlegi irodapiaci boomról? Erről álmodik minden ingatlanpiaci szakember…
– A beruházók jórészt a válság hat szűk esztendeje alatt kimaradt fejlesztéseit pótolják most. A pezsgésnek örülök, de azt is látom, hogy a mennyiséget és a minőséget illetően egy kicsit elmaradtunk a világ többi részétől.


– A mennyiséget értem, a minőségnél mit hiányol?
– A műszaki tartalom és a beépített anyagok minősége szempontjából sem követjük a világszínvonalat, igaz, ez korábban sem volt feltétlenül jellemző. Az okok ismertek: a még mindig alacsony bérleti díjakból nem lehet(ett) kitermelni egy nívósabb iroda bérleti díját, de azért igenis van példa arra, hogy itt, ezen a piacon is lehet olyan épületet emelni, amely a laikusoknak esztétikai örömöt okoz, és amelyet az építészek, a szakmabeliek is értékelnek. Ha a szerkezet-kialakítást, az anyaghasználatot nézzük, vannak „state of the art” megoldások Budapesten, és ezek a házak meg is találják a maguk bérlőit. Van tehát kereslet ezekre a drágább épületekre is, de még mindig sok olyan irodaház épül, amely előtt szemlesütve kell elmennünk.


– És mi a véleménye a most induló, egész negyedeket megújító beruházásokról?
Nem túl szoros a beépítés?  A rajzok alapján úgy tűnik, mintha a beruházók a hasznos m2-ek bűvöletében dolgoznának.

– A túl sűrű beépítés az urbanisztikával foglalkozó szakértők és az építési szabályzatért felelős szakemberek felelőssége, és a beépítési látványtervek nem feltétlenül adják ki a majdani beépítést, inkább csak az arányokról adnak képet. Úgy látom, hogy a nagy volumenű beruházásoknál már mód nyílik közösségi terek kialakítására is, ami mindenképpen pozitív. A lakáspiacon a vásárlók láthatóan szeretik ezeket a negyedeket. 10 éves periódusban gondolkodva nem is kockáztatnak túl sokat, az inflációt biztosan behozza egy lakás hozama. A termékek közötti különbség abban rejlik, hogy egyes negyedek felemelkedése, rozsdaövezetből történő kilábalása gyorsabban megy végbe, míg máshol ez egy lassabb folyamat, többet kell várni az áremelkedésre. Visszatérve a kérdésre: a befektetőkön inkább azt lehetne számon kérni, hogy a Duna-part Petőfi és Rákóczi híd közötti szakaszán nem épültek olyan építészeti értéket képviselő lakó- vagy középületek, amelyek méltóak lennének egy világváros ennyire kiemelt részéhez. Budapesten rengeteg rozsdaövezet van, és általában véve is nagyon sok mindent lehet és kell is még fejleszteni; építészként és ingatlanpiaci szakemberként is hiszek abban,
hogy eljön az a korszak is, amikor a beruházók nem csak a beépíthető négyzetméterek terén akarják egymást túllicitálni, hanem a minőség terén is. A mostani konjunktúra idején is azt vallom, inkább dolgozzanak egy terv előkészítésén tíz évig, mintsem, hogy olyan ingatlant építsenek, amelyet aztán senki sem szeret.

– Ez egy róka fogta csuka helyzet, hiszen amíg a vásárlóerő alacsony, és nem fizetik meg a magasabb hozzáadott értéket, addig az építtetők, beruházók nem hoznak létre olyan épületeket, amelyek magasabb nívót képviselnek.
– Az imént említett szakaszon a Bálna az üdítő kivétel, de továbbra is hiányoznak azok az épületek, amelyekért egy külföldi kifizetne egy budapesti repülőjegyet, mondjuk akár egy bécsivel ellentétben, ahol egy túra alkalmával több olyan épületet is megnézhetünk, amelyek akár egyenként is megérnek ennyit. Részben idetartozik a felhőkarcolókkal kapcsolatos vita is: nem látom be, hogy miért ne építhetnénk Budapest bizonyos pontjain – például a Kopaszi-gátnál vagy a Róbert Károly körút-Váci út találkozásánál –, a jelenleginél akár többször magasabb házakat. A helyszínekről lehet vitatkozni, de a felhőkarcolók valódi lényege, a kecsesség, az elegancia, a presztízs csak akkor érvényesül, akkor jók igazán az arányok, ha valóban magasra nőhet az épület. Azt a házat, amelyben most ülünk, építészként jól sikerültnek tartom, jók az arányai, de meggyőződésem, ha magasabb lenne, még szebb lenne városképi szempontból. (A beszélgetést a CE Land Kft. irodáinak is otthont adó Duna Towerben rögzítettük.)


– Úgy tűnik, az első igazi felhőkarcolóra még várni kell. Milyen trendek érvényesülnek most a piacon?
– Egy hónapja még nem mondtam volna, de ma már megkockáztatom a kijelentést, hogy az elvárások tekintetében túlfűtötté vált a piac. A bérlők bővülnek, fejlesztenek, növekednek, ebből fakadóan az üresedési ráta soha nem volt ilyen alacsony Budapesten, mint jelenleg. Ne értsen félre, örülök a konjunktúrának, és a ciklikusság mindig is az ingatlanpiac sajátossága volt ám a ritmus sokkal egészségesebb lenne, ha folyamatosan érkeznének az új fejlesztések a piacra, nem pedig „cunami-szerűen”.
 

– Ha jól értem, nem a jövőre, illetve a 2019-ben piacra kerülő fejlesztések mennyiségét sokallja.
– Ha a példa kedvéért 3,5 %-os GDP növekedéssel számolok a jövő év tekintetében, akkor a 3,5 millió nm-es budapesti irodapiac is bővülhet ennyivel, ami önmagában több mint 120 ezer nm nettó abszorpciót jelent. Még egy fontos trend: Fontos, és örömteli fejlemény, hogy megjelentek az ingatlanpiacon azok a magyar befektetők – legyenek ezek alapok vagy szabályozott ingatlanbefektetési társaságok – amelyek már képesek ellensúlyozni, illetve kiegyenlíteni az ingatlanpiacon a külföldi befektetők aktivitását vagy éppen passzivitását.


– Nő a munkaerő ára. Ez hogyan hat a piacra?
– Örömtelinek tartom. A magasabb bérek segítenek abban, hogy a hatékony cégek számottevő versenyelőnyre tegyenek szert azokkal szemben, akik nem képesek kitermelni a magasabb munkaerő árát. A bérnövekedés még inkább kihangsúlyozza a hatékonyság szükségességét.


– Ha a piac lassan túlfűtötté válik, a bérleti díjaknak emelkednie kell.
– Úgy látom, hogy az elmúlt két-három hónapban nettó egy euróval emelkedtek a bérleti díjak, és jövőre a 2016-ban elkezdődött általános trendek folytatódnak majd, beleértve a bérleti díjak emelkedését is. A bérlők is optimisták, elfogadják a piaci helyzetet. A ’90-es években a befektetők négyzetmétereket akartak venni és hosszas mérlegelés nélkül vásároltak, mert úgy gondoltak, hogy az akkori nagyon alacsony árak emelkedni fognak, vagyis aki ingatlant vesz, az jól jár. Ez egy furcsa piac: az egyéb befektetési termékekkel ellentétben az emelkedő ingatlanpiacon mindenki nyer, ellenben, ha csökkennek az árak, senki sem profitál. Ma jóval kifinomultabb a magyar ingatlanpiac, mint 20 éve, de nem lennék meglepve, ha ez a túlfűtöttség további 4-6

negyedéven keresztül folytatódna. Ez még akkor is igaz, ha egyes intézményi befektetők szerint máris túl drágák vagyunk.


– Miként profitál a konjunktúrából a CE Land?
– Kivesszük a részünket az optimista növekedési ütemből, de paradox módon egy konjunkturális időszakban kevésbé gondolják úgy a nagyobb holding vagy fejlesztő cégek, hogy külső szakértők bevonására van szükségük, mint a válság alatt. Ennek több oka is van: egyrészt, mert sok esetben saját csapatot építenek, másrészt pedig azért, amit az imént említettem, vagyis emelkedő piacon bátrabban lépnek. Ezzel együtt idén
intézményi befektetők – jónéhány ismert, nemzetközi piaci szereplő – bevonásával féltucatnyi nagyértékű befektetési tranzakcióban vettünk részt. Ezeket, éppen a létrejöttükhöz nélkülözhetetlen bizalmi viszony miatt nem kommunikálhatjuk, de jórészt ilyen mód idén is meghatározó, aktív részesei vagyunk a piacnak, és pénzügyileg ismét egy sikeres évet zárunk. Emellett olyan saját projektek létrehozásán is dolgozunk, ahol
lehetőségünk van kamatoztatni a CE Land csapatának, annak 2004-es létrejötte óta felhalmozott szaktudását. Konkrétan: kimagaslóan nagy hozzáadott értéket tudunk létrehozni terveink szerint egyes saját befektetési és fejlesztési projektek formájában.  A piac elindult, mint egy gyorsvonat, és mi biztosan rajta vagyunk.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Budapesten már fél hét van

Széll Csaba, a CE LAND Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatójaként kiugróan sikeres éveket tudhat maga mögött, de nem dől hátra: a megszerzett pozíciót arra használja, hogy új üzletágakat építsen ki. Szerinte a hazai ingatlanpiacban komoly fejlesztési potenciál van, Magyarország adottságai jók, de sokat kell még azért tenni, hogy ismét rákerüljünk a befektetői térképre. Beszéltünk arról is, hogy kell-e tartani a „háziasszony- ingatlanosok” visszatértétől.

 

– Az irodakereso.info oldalon megjelent utolsó interjút még a Kálvin Centerben készítettük, most viszont a Duna Towerben beszélgetünk. Miért költöztek el?

– A költözés oka az, hogy tavaly tavasszal lezárult a régi irodánknak is otthont adó irodaház- portfólió értékesítése. Mint emlékezetes, a tulajdonos az általunk vagyonkezelt három épületet – Kálvin Center, B52 és Duna Office Center – a mi közreműködésünkkel, sikerrel értékesítette. A stratégiánk része – és az ügyfél részéről is él egy kimondatlan elvárás –, hogy abban az épületben dolgozzunk, amelyet vagyonkezelünk. Így a szakértelmünket szimbolikusan és ténylegesen is összekapcsoljuk a ház értékeivel; gyorsabban tudunk válaszolni a bérlő kérdéseire, az igényeik változására. Ez a fajta elkötelezettség akkor is működött, amikor a Kálvin Centerben dolgoztunk.

 

– Figyelemmel követi az értékesített irodaházak sorsát, megdobban szíve, ha arrafelé autózik?
– Túl az üzleti szempontokon, érzelmileg is kedves a szívünknek az eladott portfólió, és nyomon követjük a sorsát. Jó látni, hogy a három tavaly értékesített épületet az új tulajdonos időt és pénzt nem sajnálva újrapozícionálta, így folytatva tovább az általunk megkezdett munkát.
 

– A Duna Tower esetén kit képvisel a CE LAND?
– A GTC International Group a tulajdonos, amely minket bízott meg egyfajta speciiális asset management tevékenységgel.


– GTC a kelet-közép-európai ingatlanpiac egyik vezető szereplője. Nem vonom kétségbe az Önök tudását és tapasztalatát, de nyilván nekik is vannak szakembereik. Miért bízták meg a CE LAND-ot?
– Nagyrészt tenant menedzsmentet végzünk, aminek a lényege, hogy a tulajdonosokat képviselve mi foglalkozunk a bérlőkkel. Igen, a GTC-nek is nagyon jó szakemberei vannak, de az ingatlanszakma emberek közötti üzleti tudomány, ahol nagyon nagy jelentősége van a személyes viszonyoknak. Az esetek túlnyomó többségében a cégek első vezetőjével vagy pénzügyi vezetőjével tárgyalunk, és ebben a körben a találkozókon kialakított kapcsolatrendszer kiemelkedően fontos az üzletkötések szempontjából. Ebben a házban 40 bérlőnek van szerződése, és egy ilyen ismeretanyagot nem érdemes csak úgy kidobni,  még akkor sem, ha
esetleg csak egy átmeneti, értékesítést előkészítő, azt megelőző periódusról van szó. A GTC-nek ez nyilván üzleti érdek is, és számunkra is egy újabb nagy bizonyítási lehetőség.


– Egyre kevesebb nagy összefüggő terület van a budapesti irodapiacon. Valóban véget ért a hét szűk esztendő?

– Az üresedési ráta elég drasztikusan, 11 százalék körüli értékre csökkent, és a hazai körülmények között a 10-12 százalék körüli érték már kifejezetten „egészségesnek”, jónak számít, de itt is figyelembe kell venni, hogy Magyarországon a modern irodaházak Nyugat-Európához képest gyorsabban erodálódnak – erkölcsi és műszaki értelemben egyaránt. Azaz, 20-25 évvel megépülte után egy épület – amennyiben nem költenek rá – lecsúszik a B- vagy a C-kategóriába, és nem rontja az A-, illetve a B-kategória statisztikáját. Még a legkeresettebb irodaházak üzemeltetőinek/tulajdonosaiknak is folyamatosan költeni kell a minőség szinten tartására. Hogy egy egészen közeli példát említsek, a 32 ezer négyzetméteres Duna Towerben még a nyáron
megtörténik az épület közös területeinek – elsősorban a lobbyra gondolok – építészeti és gépészeti felújítása.


– Amikor megérkeztem, úgy tűnt, hogy a fogadószint rendben van.
– Az épület szépen öregszik, nincs gond vele, de a tulajdonos szerint egy kis frissítés ráfér. Gondoljon bele: naponta 2500-an, vagyis egy egész falunyi ember használja a lifteket, a forgóajtókat. A tulajdonos ettől a felújítástól azt várja, hogy a jelenlegi 20 százalék körüli üresedési ráta hónapokon belül az 5-10 százalék közötti sávba essen vissza, így az épület piaci értéke is magasabb lesz. Mindez várhatóan meg fog jelenni a bérleti díjakban is. Visszatérve a kérdésre: a ház rendben van, a bérlők szeretik, de ahhoz hogy arathassunk, most kell befektetni.

 

– Még egy kérdés a szakértelemről: egyetért azzal a vélekedéssel, miszerint a válság kisöpörte a nem professzionális szolgáltatókat az ingatlanpiacról?
– Minden rosszban van valami jó – hangozhatna a kissé közhelyes felelet, de a helyzetet inkább a jojó-effektus jellemzi jobban: a „háziasszony”-ingatlanosok kiestek ugyan, de nincs kétségem afelől, hogy amint megindul a piac, újra visszatérnek a pályára azok, akiknek elvileg semmi keresnivalójuk sem lenne itt.


– Az Ön eredeti szakmája építész. Mit gondol, az épületek minőségét tekintve hol állunk most?
– Nem lehetünk igazán elégedettek, de vannak pozitív jelek. Ha például a tervezett Telekom székház olyan építészeti minőségben épül majd meg, mint a bécsi előképe, akkor ez mindenképpen előrelépést fog jelenteni. Ugyanakkor azt is el kell mondanom, hogy az új épületek kétharmada még mindig nem éri el azt a minőséget, amelyet egy közepesen igényes építész elvár(hat)na a Budapesten aktív fejlesztőktől. Úgy látom, hogy a nálunk épülő irodaházaknál még tőlünk keletre is igényesebbet tudnak emelni. Bíztató viszont, hogy dolgozik itthon olyan fejlesztő cég, aki a régi épületek felújítása terén valóban figyelemreméltó minőséget képes elérni, de valljuk be: egy patinás épületet modern technológia segítségével régi dicsfényében helyreállítani hálás feladat. A zöldmezős beruházások nehezebb terepet jelentenek.


– Miért?
– Még az A-kategóriában is olyan alacsonyak a bérleti díjak, hogy ebből nem lehet kigazdálkodni a különleges építészeti megoldásokat. A 12-13 eurós bérleti díj sávba egyszerűen nem férnek bele a figyelemreméltó megoldások, így az építészek meg sem próbálnak kilépni a komfortzónából.

 

– Az üresedési ráta csökkenése nem hozza magával a bérleti díjak emelkedését?

– Valamelyest már elindultak felfelé. Az egyik nagy ügynökségnek van egy kördiagramja, amelyen az óramutatók szimbolizálják az adott város ingatlanpiaci hangulatát. Budapesten nagyon régóta „fél hat” van, de a legsötétebb éjszaka már elmúlt. Hajnalodik, a kilátások jobbak, mondjuk, fél hetet mutatnak a mutatók.


– Mennyit kell még várni arra, hogy felkeljen a nap, és ne fázzunk?
– Nem tudom, de vannak bíztató jelek. Például hosszú évek után Magyarország ismét jelen volt a cannes-i MIPIM-en.


– Milyen ingatlanpiaci hatása lehet annak, ha esetleg elnyerjük az 2024-es olimpia rendezési jogát?
– Biztos, hogy jótékony hatással lenne az ingatlanpiacra, hiszen ezzel felkerülnénk a térképre, aminek meglenne az a pozitív hatása, hogy ismét nagyobb szerepet kaphatnának a külföldi ingatlanpiaci szereplők. A magyar ingatlanpiac nem fog növekvő árakat produkálni, ha nem nyitunk a külföldi kereslet felé. A hazai népességszám csökkenése, a magyar cégek alultőkésítettsége mind visszahúzó tényezők. Ugyanakkor Budapest Európa három legszebb városa között van, ezért abszurdumnak tartom, hogy a három legolcsóbb főváros listáján is rajta
vagyunk. És ez addig nem is fog változni, amíg számottevő külföldi befektetői figyelem nem irányul ide. Az olimpiai rendezés „hájpolná” a várost, komoly infrastrukturális fejlesztések valósulnának meg, de mindez csak akkor lenne hosszabb távon is pozitív hatású, ha kiemelt figyelmet kapna a fenntarthatóság is.


– A lakóingatlanok terén az elmúlt egy évben valóságos ralinak lehettünk tanúi.
– Egyelőre csak egy korrekció történt. Jelenleg 2500 euró/nm áron prime kategóriájú lakást kaphatunk a pesti belvárosban. Ez az ár még mindig nagyon alacsony árnívó, ennél nem csak Bécs, de Pozsony is drágább. Ha a belső kereslet fizetőképességét vesszük figyelembe, akkor már nem ilyen nagy a rés, de még akkor is van tere az áremelkedésnek. Ráadásul az elmúlt években elmaradtak a beruházások, a lakásállomány minősége rossz, lenne mit építeni, fejleszteni. Kérdés, hogy a lassan krónikussá váló szakemberhiány mennyire fékezi majd le a beruházásokat.


– Önök hogy állnak a szakemberekkel?
– A jelenlegi megbízásaink speciális, ügyfelekre szabott erőforrásokat igényelnek, ezért a kapacitásunkat arra is tudjuk fordítani, hogy újabb üzletágakat építsünk ki. Senior ingatlanosként csatlakozott hozzánk Trexler Ferenc, aki az agency és capital market, investment üzletágainkat fejleszti. Határozott elképzelésünk, hogy tanácsadóként is meg fogunk jelenni a piacon. Ami nem változik: az asset management marad a CE LAND tevékenységének alapja. A tulajdonos megbízásából történő ingatlanhasznosítás marad a fő profilunk. Az itt elért sikereink tették lehetővé azt is, hogy ki tudtunk alakítani egy kisebb portfóliót pesti belvárosi ingatlanokból, azaz befektetőként is megjelentünk a piacon. Ezen felül is vannak még üzletfejlesztéssel kapcsolatos konkrét business development ötleteink, amelyek megvalósításán velem együtt nyolc szakember
dolgozik a cégen belül.


– A cégbírósághoz beadott mérlegük szerint idén már auditort is kell alkalmazniuk. Erre miért van szükség?

– Ha egy vállalkozás forgalma két egymást követő évben elér egy bizonyos határt, kötelező auditorral hitelesíteni a mérleget és az eredmény kimutatást. Azt, hogy ezt öt évvel az alapítás után elértük, büszkeséggel tölt el, ugyanakkor óvatos vagyok: Ez a kiugró forgalom idén nem ismétlődik meg. 4-5 éves – lehet mondani olimpiai – ciklusokban gondolkodom, amelynek az első 3-4 éve az alapozás, és csak utána lehet learatni a gyümölcsöket.

 

Rozsnyai Gábor

- - - - - - - - - - - - - - - -

 
 
 
 
 
 
 

CE Land erősíti az Ingatlanbefektetési és Bérbeadási üzletágát!

Az elmúlt egy év fellendülése remekül jelzi a piac újraéledését. Ahogy néhány évvel ezelőtt a recesszióhoz, most ehhez a felpezsdült hangulathoz való alkalmazkodás is elengedhetetlen. A lehetőségek felfedezése és szem előtt tartása, valamint azok kihasználása kiemelkedően fontos egy cég sikerességéhez.

A CE Land élve a kínálkozó lehetőségekkel az elmúlt 5 év egyik legsikeresebb ingatlanpiaci szereplője volt. Az általa nyújtott szolgáltatások sokszínűségét és a csapat szakértelmét jól tükrözi az elvégzett feladatok sokrétűsége, amely az épületek tulajdonosi képviseletét, portfólió ingatlan elemek hasznosítását, meglévő bérlőkkel való kapcsolattartást, új bérlők felkutatását, épület-marketinget és végül, de nem utolsó sorban az ingatlanok eladását is magába foglalta.

Az osztrák Volksbank Real Estate Services (VBRES) magyarországi teljes ingatlan portfóliójának értékesítésével, mely 5 irodaházat és egy kereskedelmi ingatlant foglalt magában, a fellendülő piac első sikeres ügyleteit kötötte meg. A VBRES megbízatások mellett számos sikeres és hatékony együttműködésre lépett a piac nevesebb szereplőivel is, mint a GTC, az ERSTE, az Immorent, a Sikun&Binui, vagy az Unicredit Leasing.

E felhalmozott tapasztalatokra és a magyarországi ingatlanpiaci trendekre való reagálásként, a CE Land egy új szakember bevonásával erősít a „Capital Markets and Agency” területen. Az ingatlanbefektetési és ügynökségi szolgáltatások vezetőjeként (Head of Capital Markets and Agency Services) Trexler Ferenc, MRICS csatlakozott a társasághoz áprilisi kezdettel.

„Örömömre szolgál, hogy egy újabb komoly munkaerővel bővült a CE Land csapata, ami lehetőséget biztosít az ingatlanpiac egy újabb szegmensének kiszolgálására. Ferenc tapasztalata és kapcsolati hálója remekül kiegészíti cégünk eddigi munkáját.”- nyilatkozta Széll Csaba a CE Land ügyvezető igazgatója.

Trexler Ferenc közel 15 éve van jelen a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiacon, ahol főleg a bérbeadás és ingatlanbefektetések területén szerzett jelentős tapasztalatot mind tanácsadói, mind ügyfél-képviseleti oldalon. Pályafutása elején a DTZ Magyarországnál végzett iroda-bérbeadási tanácsadást, amely során közel 300 000 négyzetméter irodaterületet képviselt. Két sikeres bérbeadási év után, a társaságon belül befektetési tanácsadói pozícióba került és részt vett számos magyarországi befektetési tranzakcióban, iroda, kereskedelem és ipari szegmensben egyaránt. A tanácsadói évek után a Valad Europe alkalmazásában, először, mint Befektetési és Vagyonkezelési Vezető, majd mint Country Manager irányította a társaság operatív ügyeit, 155 000 négyzetméter nagyságú, vegyes felhasználású kereskedelmi ingatlan portfoliójának vagyonkezelését és felügyelte a társaság befektetési folyamatait. Legutóbbi munkahelyén, a Colliers Magyarországnál, társigazgatóként vezette az bérbeadó-képviseleti részleget (Associate Director – Head of Landlord Representation), ahol“A” kategóriás irodaházak kizárólagos képviseletével kapcsolatos feladatokat látott el és adott tanácsot nemzetközi és magyarországi fejlesztők és befektetők számára egyaránt.

A CE Land csapata a meglévő szakembereknek és az új csapattaggal való bővülést követően teljességgel lefedi az ingatlanok palettáját, hiszen az ott dolgozó szakemberek iroda, retail, logisztika, hotel-leisure és residential tapasztalattal is rendelkeznek, mely tudás a magyarországi modern ingatlanszakma kezdeteitől egészen napjainkig halmozódott fel, így megbízható és hosszú távú együttműködést kínálnak magyar és nemzetközi ügyfeleik számára.

- - - - - - - - - - - - - - - -

A good touch

Széll Csaba, a CE LAND Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatója szerint a budapesti irodapiac túl van a hét szűk esztendőn, de minőségben van hova fejlődnünk. Szükség van-e a Múzeumi Negyedre, mi legyen a Várral, és hogy állunk a régiós versenytársakhoz képest – többek között ezekről a témákról beszélgettünk.

– Az elmúlt kilenc hónap Önöknek igazi diadalmenet volt; eladták az Atlanta Centert, a Fehérvári úti Dexagon épületet és a Kálvin téri üvegpalotát is. Élénkül a piac vagy csak CE LAND produkált kiemelkedő eredményt?
– Budapesten továbbra is több százezer négyzetméter irodaház áll üresen, ezért azt gondolom, hogy csak  lépésről lépésre tudunk fejlődni. Az elmúlt 12 hónap valóban sokkal jobb volt, mint a korábbi bő fél évtized: kb egy tucatnyi nagyobb tranzakciót jegyeztek fel az iparág krónikásai, ebből a mi nevünkhöz fűződik öt épület eladása. Arra számítok, hogy ez a nagyságrend vagyis piaci tranzakciószám az idén megismétlődik, hasonló szereposztással: lesznek, illetve vannak atipikus vásárlók, mint amilyen az MNB, és óvatosan, de a klasszikus befektetők is visszatérnek.
 

– Az MNB többek között azt az Eiffel Palace-t is megvette, amely minőségében kimagaslik a hasonló termékek közül. Ezek szerint megéri az A-kategóriában elvárt szokásos szintnél jobbat építeni? Keresik ezt a kvalitást a befektetők?
– Jó lenne ha ez egy határozottan látható trend lenne, de ahogy említettem, az MNB nem tipikus vásárló. Az új budapesti irodaépületek tömegformálása nem rossz, de az anyaghasználat terén lenne mit javítani, hogy elérjük a – mondjuk a mostanában nagyon jól teljesítő -, cseh piac szintjét. De a jelenleg jellemző meglehetősen alacsony bérleti díjak mellett nagyon nehéz kimagasló minőséget létrehozni. Ennek az az oka, hogy egy épület bekerülési költsége akkor is adott, ha a bérleti díjak olyan nyomottak, mint most. Ha a havonta, négyzetméterenként elérhető bérleti díjak csupán egy-két euróval emelkednének, máris több profit állna a fejlesztőkrendelkezésre, hogy egy kicsit feljebb tudjanak lépni a létrehozott épületek minősége terén. A kihasználatlansági ráta csökkenésére rövid távon kevés esély van, a korábbi jelentős túlfejlesztések miatt. Persze, ha valaki megnézi a Bank Center épületét, beláthatja: az igényes anyaghasználatnak komoly szerepe van abban, hogy az épület két évtizede az első ligában „játszik”.


– Mi a véleménye a tervezett Múzeumi Negyed pályamunkáiról? Megvalósult az ígéret, miszerint landmark típusú épületekkel gazdagodhat Budapest?
– Az öt tervből kettő világszínvonalú, és a többi is nagyon jó szívvel vállalható. Nem lenne szerencsés, ha csak részeiben valósulna meg, mivel ez a koncepció egészében jó, így együtt, annak érdekében, hogy létrejöjjön a kritikus tömeg.


– Betontömeg?
– Az a kritikus tömeg, amely mágnesként vonzza az embereket, a turistákat, a kultúrára éhes helyieket. Bécsben ezt sikerült előkép nélkül megvalósítani, a Museums Quartier sikerét senki sem vitatja. Hasonló terv valósult meg Madridban is. Az ezzel ellentétes másik elképzelés, amit Schneller István korábbi főépítész képviselt, azt mondja, hogy Budapest városi szövete – koncentrált tematikus negyedek nélkül – önmagában is vonzó.


– Mit gondol, érdemes sztárépítészekre költeni, pl. a Múzeumi Negyed esetén?

– Önmagában egy sztárépítész nem garantálja, hogy a projekt sikeres lesz. Ugyanakkor a Forma- 1 kapcsán mindig elhangzik, hogy ha maga a verseny veszteséges is, a városnak és az országnak mindenképpen pozitív a mérlege. A nemzetközileg ismert sztárépítészek honoráriuma a teljes büdzsé 3,5% -a helyett akár 9-11% is lehet, ami igen jelentős tétel, és csak a projektet nézve nem biztos, hogy megtérül. A londoni Shard felhőkarcoló, amelyet neo-futurista stílusban tervezett Renzo Piano, pénzügyi értelemben még elmarad a várakozásoktól, de London látképét már akkor meghatározta, amikor még el sem készült. Tehát a kérdésére igen a válasz.


– A Várnegyed lassan körvonalazódó felújítása a budai oldalon hozna létre hasonló „mágnest”. Most nem, mint ingatlanfejlesztőt, hanem mint építészt kérdezem: mit kezdjünk vele?
– A Várkert Bazár lassan megtelik tartalommal, a közelmúltban két olyan rendezvényen is voltam, ami jó helyen volt ott, de ez az épületegyüttes tele van kertekkel, kikapcsolódásra alkalmas zöld területekkel, ami nem könnyíti meg az üzletileg megtérülő hasznosítást, de ezt a komplexumot nem is feltétlenül így kell értékelni, hanem úgy mint túrisztikai vonzerőt. A Vár többi épületének felújításakor viszont a zárt terek kapnak majd nagy hangsúlyt, aminek kapcsán elsőként a reprezentatív funkciók jutnak eszembe, a konkrét hasznosítást nyilván még ki kell találni. A foghíjtelkek beépítésekor különös óvatosságra van szükség: az eklektikus, historizáló környezet szinte megfoghatatlan, még egy sztárépítész sem garancia arra, hogy időt álló, a kontextust tökéletesen értelmező épület születik. Személyes véleményem szerint, a most üresen álló, a Tabánra néző telkeket nem biztos, hogy be kellene építeni egy emblematikus épülettel, én építészként inkább jelzés értékű épített szimbólumokkal dolgoznék.


– Befejezték a Tüske Csarnokot. Még egy torzóval kevesebb.
– Közben a technológiák, sztenderdek elég sokat fejlődtek, de még a 20 évvel korábbi tervek alapján történt befejezés is jobb, mintha egy betonteknőben néznénk a gaz növekedését. Valamennyi, erkölcsi és technológiai szempontból elavult épület felújítására érvényes: egyedileg kell hozzányúlni. A rendszerváltás után épült irodaházak esetében a mi cégünk pontosan ezt javasolja: újraértelmezzük, és akár az eredetitől eltérő funkcióval ruházzuk fel azokat a munkánk során. Erre a bizonyos good touch-ra lenne szükség Budapest nagyon sok épületénél, de ha nagyobb léptékben gondolkodunk, egész városrészeket is be kell(ene) vonni az újraértelmezésbe.


– A napokban tették le a 2017-es úszó-világbajnokság leendő központi épületének alapkövét. Időt állók a tervek?
– A sportépítészet abban az irányba halad, hogy visszabontható, újrahasznosítható épületeket emeljenek. A londoni olimpia néhány épületét, sportcsarnokát Rióban is láthatjuk majd. Vagyis egy néhány hetes sporteseményre nem feltétlenül kell nagy örök érvényű beruházásokban gondolkodni, a könnyűszerkezetes megoldások is tökéletesen megfelelnek a célnak. Az általam eddig látott, úszó-VB-re készülő épülettervek csak koncepcionálisak, ez alapján nem tudom megmondani, mennyire vállalhatóak szakmailag illetve építészetileg. A nagyobb kihívást vélhetően az infrastruktúra fejlesztése jelenti majd a városnak.


– A CE Land éppúgy aktív a régióban, mint az irodakereső portálcsalád. Mi a véleménye, hogyan áll építészeti minőségét, ingatlanpiaci helyzetét illetően Budapest a környező országok nagyvárosaihoz képest?
– Kicsit elszakadtunk a mezőnytől. Az nem kérdés, hogy Londonban vagy Japánban egészen merész épületekkel kísérleteznek, de Prága is egyértelműen előttünk jár, csakúgy, mint Varsó, ahol nem is volt válság az elmúlt hét év során. A cseheknél, vagy éppen Bukarestben és Zágrábban is előremutató, formabontó épületek születnek, és Pozsonyban is mernek modernebbeket építeni, mint nálunk. Ennek talán az az oka, hogy egy kicsit visszatart bennünket Budapest gyönyörű és alapjában véve egységes kinézete, építészeti arculata. Nálunk nagyobb sokkot okozna egy ebből a kulisszából kilógó épület.

 

– És nem kellene sokkolni a közízlést egy formabontó épülettel?
– A közízlés alakításának egyik módja az lehet, hogy „beteszünk” egy világszinvonalú, ugyanakkor meghökkentően modern épületet a város kialakult szövetébe, a másik módszer a művészettörténet következetes, időben elkezdett és évekig tartó oktatása. Ez utóbbi lassabb, de a társadalom egészét érintő változásokat generálhatna: ha mindenki ízlését egy szinttel feljebb emeljük, akkor ebbe azok a döntéshozók is beletartoznak majd, akik a magán- illetve a közszféra beruházásairól döntenek. Mindkét módszer működhet, akár egyszerre is.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Mozgalmas a

CE LAND idei éve

„Idén nyáron az Atlanta Center nevű törökbálinti ingatlant adtuk el, egy magát megnevezni nem kívánó hazai alapnak. Az ingatlan hasznosítására vonatkozóan konkrét elképzeléseik vannak, és erről egy későbbi időpontban fognak erről tájékoztatást adni. Az ár sem publikus.” – nyilatkozta portálunknak Széll Csaba, a CE LAND Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatója, megerősítve egyúttal a piac látványos erősödéséről érkező híreket. „Ha a teljes idei évet nézzük, akkor kijelenthetjük, hogy az általunk látható üzleti ingatlanok piacán nagyságrendileg több tranzakció történik 2014-ben – kb 10-12 ügylet -, mint az elmúlt 5 évben bármikor!”.

 

Szeptemberben újabb tranzakció következett: a XI. kerületi, Fehérvári úti Dexagon irodaházat adták el az ERSTE ingatlan befektetési alapnak, szintén nem publikus összegért. Széll Csaba szerint a két adásvétel nem a véletlen műve: ingatlankezelőként azon dolgoztak, hogy az ingatlanok a lehető legnagyobb telítettséggel, a legjobb állapotban üzemeljenek, és a legjobb áron értékesíthessék azokat az osztrák ügyfelük, a VB RES stratégiájának megfelelően. Az ügyvezető szerint március óta egyértelmű az erősödés a budapesti befektetési piacon, de „ennek ellenére óvatosan tekintenék az előttünk álló időszakra, ugyanis a piacon regisztrál tranzakciók nagy része atipikus. A CE LAND ellentétben ezekkel egy kicsit ki is lóg a sorból: az általunk idén várhatóan tető alá hozott öt tranzakció (a fentiek mellett még további három szerződésen dolgozunk) a „klasszikus” kategóriába sorolható, vagyis a mi üzleteink intézményes jellegű, transzparens szerződéskötések, a kategóriának megfelelő súlyú szereplőkkel.”

- - - - - - - - - - - - - - - -

Igazodási pontok épített környezetünkben

Széll Csaba, a CE LAND Asset Management Kft. ügyvezető igazgatójával arról beszélgettünk, hogy mitől zseniális egy építész, hogyan formálható a közízlés, és hogy változik-e Magyarország ingatlanbefektetői megítélése.

– Az elmúlt néhány hónap bővelkedett az építészeti és ingatlanfejlesztési szempontból egyaránt izgalmas átadásokban. Itt, ahol most beszélgetünk, a CE Land Kálvin téri irodája alatt is megáll a néhány hete avatott négyes metró. Mit gondol, érdemes volt az állomások „kötelezőn” messze túlmutató (tér)építészeti megoldásaira költeni?
– Budapesten, a földfelszínen nagyon kevés a valóban világszínvonalú alkotás, ezért mindenképpen üdvözölni kell, ha valami olyat vehet birtokba a közönség, ami legalább a nyugat-európai – mint például a bécsi – színvonalat eléri. Egy új metróvonal ingatlanfejlesztésre gyakorolt hatása közismert, és igen, azt gondolom, hogy érdemes költeni azokra a belső terekre is, amelyek az utazók szépérzékére közvetlenül, napi szinten hatnak. Az állomások ilyenek, és ez értékelendő. Ráadásul, ha már az építészeti vonatkozásnál tartunk: különösen tetszik, hogy például a Bikás Park megállónál (is) el mertek rugaszkodni a megszokottól, és a Bálnához hasonló felszíni jelet hagytak az építők.


– Ezek szerint akad azért néhány olyan felszíni épület, amely új igazodási pont lehet fővárosunkban.
– A Bálna egyértelműen ilyen: használható, ugyanakkor látványos, és bátran vállalható a környezet kialakítása is. Londonban látni hasonló, folyó parti promenád megoldásokat, mint amit itt hoztak létre a Szabadság híd ésaz épület bejárata, valamint a Duna-part és az épület folyóra néző hosszanti homlokzata között. Remélem, hogy ez egy olyan tendencia előszele, amely azt jelzi, hogy bátrabbá válnak az építészek és a beruházók hazánkban is.


– Mi a véleménye a mostanában sorra épülő középületekről? Elég bátrak voltak az építészek?
– Általánosságban egy épületről csak akkor lehet felelősséggel véleményt mondani, ha legalább tíz éve áll. Példának okán, az említett Bálna egyes szerkezeti elemei például nem az eredetileg tervezett technológiával valósultak meg, és a szakma kíváncsian várja, hogy vajon a hazai, környezeti hatásokat hogyan viseli az épület, de könnyen lehet, hogy ez csak néhány év elteltével derül ki. Ahhoz is évek kellenek, amíg láthatóvá válik, hogy a rajzasztalon jól működő közösségi terek be tudják-e tölteni az eredetileg nekik szánt funkciót. Ugyanakkor egy igazán világszínvonalú épület 30-40 év elteltével is a csúcson van. Sőt, továbbmegyek: számos olyan épületet ismerünk a világban, amelyet megépültekor értetlenség és visszautasítás fogadott, ma pedig a város, ahol ezek az alkotások állnak, elképzelhetetlenek nélkülük, maga a mű pedig közönségkedvenc. Gondoljon csak az Eiffel-toronyra.


– Ki az a zseni, aki ezt látja előre?
– Nem kell zseninek lenni, a jó építész előre lát, olyan víziói vannak, amelyek időtállóak. Hozzáteszem, világszínvonalú házat világszínvonalú építész tud rajzolni, és ez nem függ össze az építészeti korszakokkal. Elismerem ugyanakkor, hogy a közízlés is változik, és akár egy egész korszak is kegyvesztetté válhat. A nem is olyan régen még nagyon kedvelt posztmodern megítélése ma nem jó: úgy tűnik, a néhány éve nagyon előremutató gondolatok mára elavultak. Ezért mondom azt, hogy kell jó néhány év, míg például a most világsztár Zaha Hadid műveiről kiderül, hogy valóban olyan magas polcra valók-e, mint ahová most teszi őket a szakma és a közízlés. De mondok pozitív példát: Frank Gehry bilbaói dekonstruktivista Guggenheim Múzeumát 1997-ben adták át, és talán már nem korai kijelenteni, hogy valóban világszínvonalú épület született, mely nem túlzás kijelenteni megváltoztatta a városa életét és annak megítélését.

– És mi a helyzet az ingatlanfejlesztői oldalon? Értékeli a piac az előremutató építészeti gondolatokat?
– A teljesen új és a némileg már elavult épületek közötti árkülönbség csökken, ami azt jelenti, hogy a bérlőknek relatíve jobban megéri új épületekben gondolkodni. Ha azt az épületet nézem, ahol most beszélgetünk – a Kálvin Centerről van szó. A szerk. -, akkor többek közt számokkal is alá tudom támasztani: egy bérlő jobban jár velünk, mint egy kissé már elavult épülettel.


– Erkölcsi vagy technikai értelemben érti az elavulást?
– Mindkettő igaz lehet. Az épületeket nem lehet tologatni, jobb helyet keresni nekik, sőt a megítélésüket is csak akkor lehet érzékelhető mértékben megváltoztatni, ha „soft” vagy „hard” beavatkozás történik a státuszukat illetőleg. Az előbbi a róluk kialakult közvélemény, arculat megváltoztatására irányuló kampány lehet, míg az utóbbi már komolyabb – euró milliókban mérhető súlyú – beruházást, technikai korszerűsítést jelent.


– Ezek szerint egy jól időzített sajtókampány képes érzékelhető mértékben megváltoztatni egy épületről kialakult képet?
– Abszolút! Persze nem árt, ha valóban modernizáljuk a belső tartalmat is. Ha a Budapesten gyakori klasszicista külsőt a legmodernebb technikával kombináljuk ízlésesen, arra vevő a hazai közvélemény és a szakma is egyaránt, mert a szép dolgokat elismerik és szeretik az emberek.


– A fasszádizmusról, tehát amikor a homlokzat megmarad és mögötte épül egy korszerű épület, erősen megoszlanak a vélemények. Ön mit gondol?
– Ebben határozott építészi véleményem van: jónak tartom. Amióta építészként is gondolkodom a minket körbevevő világról, azt vallom, hogy meg kell hagyni azokat a jeleket, amelyek építészetileg, urbanisztikailag adnak valamit a város karakterének. A belső traktus már más megítélés alá esik: sok esetben a bérházak hátsó, cselédlépcsős szárnya eleve nem képviselt olyan kvalitást, ami megőrzendő, bár az esetek nagy részében
tisztességes szakmai iparosmunkát végeztek a századforduló építőmesterei. Végső soron azt gondolom, hogy jó érzékkel, az értékeket megőrizve hozzá szabad nyúlni a régi épületekhez, de ennek mértéke mindig egyedi elbírálás tárgya kell hogy legyen. Különösen annak fényében, hogy a hazai közízlés inkább konzervatív: az ilyen típusú fejlesztések „csont nélkül” átmennek a szűrőn, szinte borítékolható a siker. Ám visszautalva az előző
gondolatra: abban viszont már nem vagyok biztos, hogy minden egyes új vagy felújított épületet 20 év múlva is korszerűnek fogunk-e látni


– A Makovecz iskola elég erős jeleket hagy a városban, de az ingatlanfejlesztők nem igazán szeretik. Mi ennek az oka?
– Ezek a stílusú épületek meglehetősen sok faanyagot igényelnek, és amint tudjuk a faszerkezetek ápolása amellett, hogy költséges, időigényes dolog is. Gondoljon a hajókra: szinte azonnal meglátszik a balatoni vitorlásokon, ha nem tudják rendszeresen karbantartani őket. Ez ingatlanüzemeltetői szemmel nézve nem feltétlenül szerencsés. Ebből a szempontból hasonló a helyzet a Hundertwasser házakkal: jó, ha egy városban
vannak ilyenek, de ezek az épületek inkább szobornak alkalmasak. Az említett mindkét építész kiemelkedő építőművész volt – Makovecz Imre alkotásai az épített kulturális örökségünk elvitathatatlan részét képezik – de nem ezek a tipusú házak állnak a befektetői kívánságlista tetején, és én személy szerint lakni sem feltétlenül szeretnék bennük.

 

– Nem az az igazán jó építész, aki megtalálja az arany-középutat a kiemelkedő esztétikum és a használhatóság között?
– De igen, és ezt meg is lehet csinálni, ha a tervező nagyon magas szakmai színvonalon dolgozik. Korunk nemzetközi sztárépítészeinek többsége képes erre, és ezt világhírű munkáikkal – melyek részei a nemzetközi városokról folyamatosan alakuló egyfajta kollektív vizuális tudatunknak – bizonyítják is időről-időre. Megint visszajutottunk a vizuális kultúrához: azért kell sok emberhez közel hozni az építészeti minőséget, hogy
meg tudjuk különböztetni a világszínvonalút a középszerűtől. Ez egy tanulható képesség, és ezért fontosak az előremutató épületek vagy éppen a budapesti négyes metró invenciózus állomásai.


– Mit gondol, ilyen épületek épülnek majd a tervezett múzeumi negyedbe?
– Budapesten még nincs nemzetközi elsővonalbéli sztárépítész tervezte kortárs középület, ezért jó lenne, ha megvalósulhatna akár egy vagy több ikonikus múzeum. Ez kedvezően hatna a turizmusra is, itt visszautalnék az iménti bilbaoi múzeum pozitív példájára. A konkrét tervezett fejlesztések felvetnek egy sor egyéb kérdést is: hogyan tudják az új épületeket beintegrálni a tervek szerint megújuló Városligetbe, és mi lesz az ideköltöző
múzeumok eredeti épületeivel, konkrétan ez utóbbiak jövőbeni utóhasznosításával?


– Amennyire tudom, egyelőre az sem tisztázott, hogy az új épületekbe milyen kiállítási anyagot hoznak majd.
– Ha valóban világszinvonalú, ún. landmark jellegű épületek emelkednek majd ki a földből a Liget szélén, majdnem mindegy, hogy mit mutatnak azokban be. Meg merem kockáztatni, hogy a Bilbaóba látogató turisták többsége sem tudja, hogy mi van az ottani Guggenheimben, pedig jó eséllyel azért utaztak oda, hogy azt nézzék meg. Egyes építészkritikusok szerint a bilbaói múzeum hatalmas központi tere nem is igazán alkalmas
kiállítás-rendezésre, mégis, a városba többen látogatnak el, mint a tőle nem messze fekvő, valóban páratlan San Sebastianba. Mindez egyetlen épület miatt.


– Ugyanilyen publikum-mágnes lehet a Duna partra tervezett, több évtizedes halogatás után talán most valóban megépülő kongresszusi központ is?
– Más szempontból ugyan, de igen. Egy ilyen épület azokat a sokat költő üzleti-tudományos látogatókat vonzhatja Magyarországra, akik most esetleg azért maradnak távol, mert Budapesten egyszerűen nincs több ezer főt befogadni képes kongresszusi rendezvényközpont.


– Egyes elemzők óvatosan ugyan, de ingatlanpiaci élénkülésről beszélnek. Meg tudja ezt erősíteni?
– Akkor beszélhetünk fellendülésről, ha a tőke, a hitel és a bizalom hármas egysége megvalósul. Pénz van a világban, és már azt is eredménynek tartom, hogy a nemzetközi ingatlanpiaci befektetők nem fordítják el a fejüket, – mint két-három éve – ha meghallják az országunk nevét. Ingatlanba csak olyan pénz jön, ami minimum öt, de inkább tíz évre tervez, és bízik az adott piacban. A fél évtizeddel korábbinál jobb a helyzet, lassan jó irányba haladunk, de a bankok nem fogják kinyitni a pénzcsapot úgy, ahogyan azt 2008 előtt tették. Az egyik nagy nemzetközi tanácsadó cég szemléletesen egy óra számlapjára helyezi el a világ nagyvárosait, aszerint, hogy éppen milyen ciklusban vannak az adott piacok. A mutatók a régen is fejlettnek számító – leginkább angolszász – ingatlanpiacokon az elmúlt évtizedekben már többször is körbejártak, vagyis volt egy felfelé ívelő befektetési ciklusuk, ami természetes hosszútávon szemlélve az ilyen folyamatokat: most
példának okáért a túlfűtöttnek tekintett München és Bécs 11 óránál jár, vagyis lassan a csúcson van, de Budapestenmakacsul fél hat van, ami leginkább egyfajta depresszív állapotot tükröz. Hatodik éve! Egy amerikai kollégától hallottam közel tíz éve, hogy a magyar piac kicsi, túlárazott és átláthatatlan. Ebből mára a túlárazott jelleget lehet cáfolni, hiszen a bérleti díjak és a hozzá kapcsolódó költségek 2008 óta tendenciózusan csökkennek.

 

– Hogyan reagál erre az Ön által vezetett CE Land?
– A közelmúltban átvettük vagyonkezelésre a Duna Tower ikertornyait, ami volumen tekintetében és értékben akkora, mint az öt másik épületünk összesen, amit az osztrák Volksbank csoport bízott ránk. Ez egy nagy szakmai lépés előre, egyben komoly elismerése is az eddigi munkánknak. Külföldön is követjük az eddigi növekedési és terjeszkedési stratégiánkat: Zágrábban a közelmúltban jegyezték be az ottani cégünket, melynek határozott célja, hogy a volt jugoszláv térség fejlődő ingatlanpiacain meghatározó ingatlanhasznosítási és üzemeltetési szereplővé váljon.

- - - - - - - - - - - - - - - -

Széll Csaba portré

– Hol tanult és mit?

– A tanulmányaim íve Szegedtől Londonig, illetve az építész-diplomától az ingatlanszakmai tudományokig terjed ki. Ezen belül, az érintett intézmények sora a következő: Radnóti Miklós Gimnázium – Szeged; BME – Építészmérnöki kar; BKE – Mérnők-Közgazdász kar; University College London – European Property Development & Planning;

– Hol, mikor és hogyan került kapcsolatba az ingatlanszakmával?
– Legelső impresszióim az ingatlan-szakmával Kanada nyugati tartományaiból erednek, ahol volt szerencsém megtapasztalni egyes rohamosan fejlődő városok (elsősorban Edmonton és Vancouver) és városrészek egyes konkrét ingatlanfejlesztéseire kifejtett hatásait. Persze ekkor még csak „flash”- szerűen villantak be a tudatomba ezek az impressziók, és azt is el kell mondani, hogy ekkor még építészmérnöknek készültem, illetve tanultam.

– Mik voltak a fordulópontok a karrierjében?
– Az 1996/97-es londoni UCL-en töltött, részben tanulmányi részben pedig munkával töltött időszak alatt dőlt el véglegesen, hogy a karrierem következő időszaka az ingatlan-ágazaton belül fog kiteljesedni. Konkrétan itt tettem le a voksomat az ingatlanszakma mellett, ezáltal háttérbe szorítva az építészeti tervezői munkát.

– Hogyan értékelné az ingatlanszakmát? Mit tart Ön a legérdekesebbnek és a leghasznosabbnak benne?
– Többféle szempontból is összetett szakmának tartom az ingatlanszakmát. Ami nekem különösen szimpatikus benne az az, hogy többnyire épületek vagy városrészek vannak a fókuszában – melyek a szemünk láttára épülnek és fejlődnek tovább -, továbbá az, hogy e szakmában az emberek közti interakciók során születnek meg az előremutató egyezségek. Mindez hasznos társadalmi hatásokat fejt ki a szűkebb környezetünkre, életterünkre, de közvetetten kihat a globális folyamatokra is.

– Az Ön véleménye szerint mik a magyar ingatlanpiac hátulütői?
– Meggyőződésem szerint – ha vannak is ilyenek – ezek nem ágazati specifikumok, hanem általában véve a magyarországi általános gazdasági volumen, vagy pontosabban fogalmazva a helyi piac relatíve kis méretéből fakadnak. Ezzel összefüggésben sajnos többnyire nem átláthatók a tranzakciók, és a környező üzletági folyamatok sem. Mindezek mellett el kell mondani, hogy az üzletág még fiatalnak tekinthető, és szép folyamatosan halad a maga útján a felnőtté válás felé. Építészként hozzátenném még, hogy nagy szívfájdalmam, miszerint nem épült az utóbbi évtizedekben olyan világszínvonalú középület, mely mágnesként vonzaná a figyelmet és a látogatókat amúgy gyönyörű fővárosunk újonnan épített környezete felé.

– Milyen kvalitásokra, szellemi képességekre és szakértelemre van szüksége egy ingatlanpiaci
szakembernek?

– Általánosságban és alapvetően a hosszú távú és amellett pozitív szemléletet mindenképpen kiemelném, de fontosnak tartom a globális trendekre való nyitottságot, a nagyléptékű gondolkodást és nem utolsó sorban a kreativitást is. Konkrétan pedig azt gondolom, hogy elengedhetetlen egyfajta optimális elegye a műszaki és a pénzügyi szakértelemnek is.

– Ön szerint milyen irányba fejlődik a magyar ingatlanpiac?
– A magyar ingatlanpiac a ’90-es években megkezdte folyamatos fejlődését a globális trendeknek megfelelően a ciklikusság rögös útján, és a szereplők – mi mindnyájan – a piac ezen helyi sajátosságait tanuljuk folyamatosan.

– Ha úgy alakult volna az élete, hogy nem találkozott volna az ingatlanszakmával, mit csinálna
most, mivel foglalkozna?

– Nagy valószínűséggel épületekkel vagy városokkal foglalkoznék akkor is, lévén hogy ez nálam elhivatottság kérdése. Ezen belül, csak tippelni tudok a tekintetben, hogy tervezéssel vagy valamilyen más irányú fejlesztéssel foglalkoznék.

– Mik az Ön legfőbb tulajdonságai?
– Lelkesedő, optimista embernek tartom magam, aki folyamatosan nyitott a fejlődésre, a véget nem érő tanulásra, és mindemellett nagy odafigyeléssel vagyok a környezetemre.

– Milyen tulajdonságokat tisztel Ön másokban?
– Az emberi állhatatosságot és a lojalitást nagyon sokra értékelem, de kiemelném még a környezetünkre való érzékenységet, a szakértelmet és a karitatív hozzáállást is, mint örök értékeket.

– Mit tart a legfőbb erényének?
– A nyitottságot, a globális és nagyléptékű gondolkodást, valamint a tehetséggondozást és ezzel kapcsolatos csapatépítési képességemet emelném ki.

– Mit tart kellemetlennek, kínosnak?
– Úgy általában a kisstílűséget és a moráltalanságot.

 

– Mi az, amit nem tolerál?
– A nem lojális hozzáállást az élet minden területén.

 

– Mi az, amit könnyen meg tud bocsátani?
– Azon emberek hibáit, akik mindent megtesznek a kitűzött céljaik érdekében.

 

– Van olyan álma, amit szeretne, ha megvalósulna?
– Kiemelkedő szakmai álmom egy fenntartható ingatlan-fejlesztés megvalósítása.

 

– Mit jelent Ön számára profinak lenni?
– Legelső sorban nyitottnak és kitartónak lenni sikerektől vagy éppen kudarcoktól függetlenül a hosszú távú céljainkhoz vezető úton.

 

– Mi volt a legnagyobb hiba, amit valaha elkövetett?
– Előrebocsájtva, hogy minden ilyen kérdésfeltevés és válasz erős mértékben relatív, valószínűleg az, hogy nem kezdtem el már évekkel korábban saját céget építve vállalkozni.

 

– Milyen cél lebeg jelenleg a szeme előtt?
– A megalapozott szakmai céljaim elérése mellett, szeretnék kiteljesedni még jobban a tehetséggondozásban és a kapcsolódó karitatív tevékenységekben.

 

– Mit szeretne csinálni öt év múlva?
– Azt az érzést szeretném állandósítani az életemben, hogy a megfelelő helyen vagyok!

- - - - - - - - - - - - - - - -

Niche piacok és bontógépek

Széll Csaba, a CE LAND Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatója szereti a nehéz feladatokat: a válság közepén alapított céget, hogy egy olyan szolgáltatást vigyen sikerre, amely Magyarországon jórészt még ismeretlen. Valószínűleg jól döntött: 2011 januárjában egyedül kezdett, ma nyolc munkatársával szolgálják ki az ügyfeleket.

– Amikor utoljára beszélgettünk – 2008 őszén -, egy business park alapkőletételét ünnepeltük, most pedig a belváros egyik reprezentatív irodájában, egy másik cég vezetőjeként fogadott. Mi történt közben?
– A válság kitörése előtt az építési engedély szintjéig jutottunk a pátyi, túlnyomórészt logisztika profilú projekttel. Akkor az Europolissal – amelynek az ügyvezetője voltam –, úgy döntöttünk, hogy leállítjuk a spekulatív alapú fejlesztést. Az idő igazolta ezt a lépést: azóta nem csupán a finanszírozói, illetve a bérlői oldal és a vállalkozó kedv gyengült meg, de az általános kilátások is pesszimisták. Egy 100%-ban zöldmezős beruházás esetén nagy a finanszírozó kitettsége, miközben töredék áron lehet meglévő raktárakat bérelni. Ettől függetlenül, 2011 januárjától a CA IMMO átvette az Europolis vagyonkezelő csapatát és annak minden munkatársát, én pedig nekikezdtem egy régi álmom, úgymond stratégiai tervem megvalósításának.
 

–  Konkrétan?
– Úgy éreztem, hogy válaszút elé érkeztem: döntenem kellett, hogy az alkalmazotti világban folytatom tovább vagy független vállalkozó leszek. Az utóbbi mellett szólt, hogy volt egy korábbi „elkötelezettségem” magammal szemben: közvetlenül is kiteszem a piaci megmérettetésnek azt a tudást és tapasztalatot, amit az ingatlan szektorban az elmúlt bő másfél évtizedben gyűjtöttem.
 

– És jó döntés volt a válság közepén új céget alapítani?
– A válasz határozott igen! Jelenleg semmilyen corporate pozíció sincs a magyarországi piacon, ami izgalmával, lehetőségeivel, szakmai kihívásaival versenyképes lenne azzal szemben, amit ez a vagyonkezelő cég, a CE LAND megtestesít, ráadásul egyedüliként a piacon. 2011-ben egyébként nem lehetett tudni, hogy még sehol sincs az alagút vége.
 

– Ideje megkérdeznem: pontosan mire utal a névjegykártyáján olvasható „asset management” kifejezés? A pénzügyi szektorban ez vagyonkezelést jelent.
– A CE Land esetében ennél többet, elsősorban ingatlanhasznosítást értünk alatta. Nem ügynökségként dolgozunk, nem a saját ingatlanjainkat dobjuk piacra, hanem ún. „third party asset management” szolgáltatást végzünk, vagyis a bennünket megbízó ingatlan-tulajdonosok vagyonát kezeljük a lehető leghatékonyabban. A lényeg egy mondatban összefoglalva: Az adott ingatlan életciklusának adott fejezetéhez leginkább megfelelő ingatlanhasznosítást tervezünk és valósítunk meg.
 

– Magyarországon ez új dolognak számít?
– Nem sok konkurensünk van…, és ahogy a fentiekből kiderül, még a hazai definíció –  vagyonkezelés, ingatlanhasznosítás és gazdálkodás – sem teljesen tisztázott. Egy egészséges és fejlett gazdaság ingatlan ágazatában szakértő cégek határozzák meg az ingatlanbefektetések mibenlétét, beleértve a tervezést, a hasznosítást, a jelentések összeállítását és mindezek végrehajtását. A tulajdonosnak nem kell feltétlenül érteni ehhez a szakmához. Ő elvár egy határozott stratégiát, illetve egy tervezhető és a lehető legoptimálisabb hasznosítást, amit mi megvalósítunk a számára.
 

– Mi ma ennek a műfajnak a mérethatékonysági küszöbe?
– A mi esetünkben ez kb. 1 milliárd forintnyi ingatlan vagyon egy adott ügyfélnél. Ez nem egy pl. irodaházat kell, hogy jelentsen, hanem egy portfóliót. Ez az a méret, amikor már egy erre dedikált szakemberünk tud foglalkozni az adott kiemelt ügyféllel.
 

– Ki a legnagyobb ügyfelük?
– Volumenét tekintve az osztrák Volksbank csoport, amely az osztrák tartományi Volksbankok szövetsége. Nem keverendő össze a Volksbank Internationallel, amelynek magyarországi hálózatát a közelmúltban az orosz Sberbank vette meg.
 

– Mit bíztak a CE Landra?

– A magyarországi ingatlanbefektetéseiket vagyonkezeljük a meghatározott és kifejezett stratégiai céljaiknak megfelelően. Minden épületet eladásra készítünk elő, ez a középtávú cél. Ha ezt a feladatot lebontjuk napi szintre, akkor a konkrét cél a bérbeadás. Minél nagyobb arányban van bérbe adva egy épület, annál jobban el tudjuk majd adni. A piac szkeptikus és szigorú, megszűri a lehetőségeket, ami nem „hasít” megkérdőjelezhetetlenül, abba belekötnek, és leverik az árát. Ezzel együtt nincs rajtunk nyomás, a megbízónk nem akar kiszállni mindenáron: abból a szempontból nem tipikus ügyfelek, hogy nagyon is tudják, hogy mit akarnak. Ennek a kivitelezését bízták ránk. A portfólió zászlóshajója Budapest egyik ikonikus épülete, a Kálvin Center.
 

– Mi van még a portfólióban?
– Például a Duna Office Center a Váci út 37 alatt. Ez egy első generációs, harmadik életciklusában járó iroda, amelyet kicsit gazdátlanul vettünk át. Tavasz óta repozícionáljuk, visszavezetjük a piacra, és feltöltjük bérlőkkel. Minden épületünkre érvényes, hogy egyedi stratégiát és marketinget alkalmazunk: a Kálvin Centert nem kell megmagyarázni, gyakorlatilag eladja magát, de az egyazon portfólió részét képező, és tőle csupán párszáz méterre található Baross utca 52 teljesen más megközelítést kíván. A Fehérvári úti Dexagon Irodaház ismét egy másik történet. És tulajdonképpen itt kezdődik a mi feladatunk: megtalálni a lehető legjobb hasznosítási módokat és bérlőket. Ehhez sokféle eszközt vehetünk igénybe, de egy biztos: a munkánk eredményessége havi szinten nyomon követhető: a riportokban összevetjük a meglévő értékbecsléseket a jövőbeni kilátásokkal, és az ügyfél stratégiai céljaival, miközben vigyázó szemünket a cash-flow-n tartjuk.
 

– Mindezt hogyan érik el?
–  Nem a tankönyvi módozatokat követjük, inkább gerilla módszereket alkalmazunk. Ne felejtse el, hogy az egész hazai piac akkora, mint egy nagy nyugat-európia városé. Ezért nem a kirakatban dolgozunk, hanem egyfajta off market aproach-ot alkalmazva a gyorsaságot és a hatékonyságot tartjuk a legfontosabbnak.
 

– A Volksbank csoporton kívül kinek dolgoznak még?
– A potenciális ügyfeleink azok, akiket a corporate életünkből ismerünk, de biztos vagyok benne, hogy hamarosan lesznek megbízóink a magánbefektetők köréből és az állami szektorból is. A Volksbankon kívül dolgozunk még az osztrák Falkensteiner fejlesztőcsoportnak: az ő megbízásukból arra vállalkoztunk, hogy a horvátországi zadari és az ausztriai katschberg-i befektetési ingatlanjaik („Punta Skala” és „Edelweiss” nevű apartman-komplexumok) részeit értékesítjük befektetőknek Magyarországon. A nemzetközi Valad ingatlanbefektetési társaság számára pedig a törökbálinti Depó egyik részének teljes újrapozícionálását és bérbeadását végezzük. Mindemellett ügyfelünk még az izraeli Shikun & Binui ingatlanfejlesztő cég és jó kapcsolatot tartunk a számottevő ingatlan-portfóliót birtokló hazai bankokkal is.
 

– A befektetők már a vásárlás előtt kikérik az Önök tanácsait?
– Az ideális ez lenne, de az a jellemzőbb, hogy „valahogy” kialakul egy portfólió, amit aztán kezelnünk kell.
 

– Általában milyen állapotban vannak a magyarországi üzleti ingatlanok?
– A piac alultőkésített, magyarul pénzhiány van, ennek megfelelően szó szerint erodálódik az épületállomány. Kicsit úgy fest a dolog, mint egy szebb napokat látott gardrób: sokáig rendszeresen kerültek bele új darabok – hol egy szép cipő, hol néhány minőségi ing vagy egy jobb öltöny -, de aztán kitört a válság, és már csak azt tudjuk kombinálni, ami van. Van, ami még jól tartja magát, de van, amit már ki kellene selejtezni.
 

– Vagyis annak ellenére kell óvatosan vásárolni, hogy a válság miatt esetleg jó áron juthatnak a befektetők ingatlanhoz?
– A tankönyvi ökölszabályok csak részben működnek! Egy irodaház élettartama lehet 40, de akár 100 év is. Azok az épületek, amelyek a rendszerváltás körül épültek, már az élettartamuk felénél járnak. Persze, ez csak egy durva átlag: van közöttük olyan, amelyet továbbra is az élmezőnyben jegyeznek – gondoljon csak a Bank Centerre -, de olyanok is, amelyeket le kellene bontani. Arra számítok, hogy Budapesten a közeljövőben több lesz a bontás, mint az új építést jelző daru.
 

– Ezek a csupán néhány évtizede épült irodaháza máris elhasználódtak?
– Igen, mindenféle értelemben: a felhasznált anyagok minősége és az imidzsük is olyan, hogy a tulajdonosuk akkor jár a legjobban, ha megbíz egy kőgolyós bontócéget. Inkább ma, mint holnap.
 

– Sok ilyen épület van?
– Építészmérnökként sem gondolom, hogy tévedhetetlen vagyok, de a válaszom igen. Egyébként ennek eldöntésében is tudunk segíteni a megbízóinknak: a nyolc munkatársaim fele senior státuszú, vagyis 10-15 év tapasztalata van: olyan sokféle projektet és megvalósult épületet láttunk már, hogy nem csak azt tudjuk eldönteni, hogy mit ér az épület a jelen pillanatban a piacon, hanem azt is, hogy fenntartható-e, lesz-e helye 10 vagy 15 év múlva.
 

– Alig van toronydaru a városban. Mit gondol, van rá esély, hogy hamarosan lendületet kapjanak az irodaház építések?
– Lehet, hogy a következő öt év is szomorú lesz: már az is jót tenne a piacnak, ha a mostani 20 % feletti üresedési rátáról lemennénk 10%-ra. Ennek nem mond ellent, hogy jelenleg is folynak építkezések a városban, és kötnek is rájuk prelet szerződéseket: az igényes bérlők nem akarnak a „szegényes ruhatárból” öltözködni, még akkor sem, ha több százezer m2 üres iroda van a piacon: inkább rájuk szabott újat bérelnek. Egy magát valamire tartó cég számára az iroda nem csupán egy adat az excel táblázatban: része az arculatnak. Nagyon nem mindegy, hogy mit és hol bérelnek. A világcégek közül sokan egyfajta niche-t keresnek, vagyis egyedit, mással nehezen összetéveszthetőt. Ez is része a brandingnek, és mi ebben is tudunk tanácsot adni.

- - - - - - - - - - - - - - - -